Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales descendió bruscamente en los meses más duros de la pandemia (segundo trimestre de 2020). La causa principal habría sido el confinamiento de las personas decretado por el Gobierno el 14 de marzo. La falta de movilidad se habría traducido en un obstáculo insalvable para la celebración de todo tipo de negocios jurídicos y económicos. Otras fuentes confirman, sin embargo, un ascenso espectacular (el 63,7% respecto a la suma de abril, mayo y junio) de estas operaciones durante el tercer trimestre de 2020 (el de la “desescalada” estival), aunque el cómputo anual refleja, en relación con el año 2019, una caída del 17,2%. Sin embargo, los últimos datos no desmienten la información del INE.
La interpretación de los números mencionados en el párrafo anterior es sencilla. La morosidad y los créditos fallidos surgen, aunque algunos lo consideren inverosímil, en los momentos en que, después de una agonía por causa de fuerza mayor, la economía le da al botón de resetear y vuelve paulatinamente a la normalidad y a la rutina después de una contracción profunda. En ese momento cesa el intervencionismo estatal y vuelve la ley del mercado.
Como en la tercera ola del coronavirus la actividad económica no ha pulsado la tecla de resetear, su situación general es desastrosa aunque no comparece su auténtica dimensión, ya que el brazo del Estado ha detenido temporalmente los desahucios y las ejecuciones bajo la condición suspensiva de que el deudor encuentre una “solución habitacional” al alcance de su bolsillo. Como el segundo estado de alarma (el tercero si contamos el específico aplicado por el Gobierno a la Comunidad de Madrid) se prolongará hasta mayo de 2021, las ejecuciones hipotecarias continuarán cayendo, por lo menos, hasta esa fecha. Ese es mi pronóstico a la vista de de las medidas de auxilio a los deudores aprobadas por el Gobierno, vía Decreto-ley, en la última semana de 2020 y la primera de 2021. Pedro Sánchez, simplemente, ha embalsado la ruina de muchas familias que, ojalá me equivoque, será definitiva dentro de unos meses. El bueno de don Pedro me recuerda a una viñeta del inolvidable Manolo Summers en la revista “Hermano lobo”. Un sayón, un segundo antes de decapitar al reo, le desea, piadosamente, lo mejor a su víctima: “Hasta mañana, si Dios quiere”.
El Gobierno no puede extender de manera indefinida su red de seguridad (incluso si espera que caiga del cielo en el desierto ibérico el maná europeo). Entre otras razones porque se dispararía la morosidad bancaria, con la consecuencia ineludible de desestabilizar el sistema financiero y quebrar del todo la actividad económica. No me parece aventurado, por tanto, pronosticar un repunte de las subastas inmobiliarias en el segundo semestre del año en curso.
Si fuera así, ¿qué consecuencias tendría el aumento de los procedimientos de ejecución hipotecaria? A mi juicio, la principal sería la expansión de la oferta de viviendas y locales en venta, lo que llevaría aparejada una reducción de los precios en el mercado inmobiliario. Además, como la demanda potencial, debido a los estragos económicos causados por la epidemia, carece de liquidez suficiente, el terreno de las ejecuciones hipotecarias será un campo abonado para la aparición de los “fondos buitre”. Pero este artículo no va de halcones o buitres, sino de personas normales y corrientes. De individuos con intención de adquirir un bien inmueble a precios razonables, movilizados internamente para participar en las subastas judiciales o notariales.
Si nuestro subastero aficionado desea comprar un piso (o un local) haría bien en extremar ciertas cautelas, no sea que el pisito tenga gato encerrado. Puede que, una vez adjudicado a su favor el inmueble, tenga que hacer frente a las deudas impagadas a la comunidad de vecinos por su anterior propietario. Llegado el caso, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.1.e) le obligaría a satisfacer las cuotas de la comunidad devengadas en el año en que adquirió el inmueble y (aquí viene lo peor) las correspondientes a los tres años anteriores. El nuevo dueño no se subroga en las obligaciones pendientes de su antecesor. Pero la Ley afecta el inmueble adquirido a su cumplimiento. Por tanto, y si no quiere perder el piso, deberá satisfacer la deuda a la comunidad. Después podrá repercutir su importe al deudor, pero casi que no: si éste ha sido lanzado de la propiedad por no pagar el crédito hipotecario, sería un milagro que pudiera (y quisiera) atender la reclamación de su sucesor dominical.
En buena teoría, el adquirente está protegido por la Ley. En el instrumento público por el que se transmita, por cualquier título, el inmueble, el transmitente hará constar que el piso o local está libre de deudas o, en otro caso, el importe de las mismas. También deberá aportar el correspondiente certificado emitido por la comunidad de vecinos. En otro caso el fedatario o el juez no podrán autorizar el documento público correspondiente, salvo que el comprador renuncie al cumplimiento de dicha obligación. Pues bien, algunos ingenuos mal informados expresan su consentimiento a la citada exoneración al creer que su eficacia es meramente formal. Además, en estos casos la compraventa no se documenta necesariamente en una escritura ordinaria sino mediante una resolución judicial o un acta notarial, seguramente más proclives a la comisión de errores.
A mayor abundamiento, esta cuestión jurídica (de naturaleza civil) proyecta una derivada fiscal (de carácter público). La regulación civil determina los efectos que produce la relación tributaria que mantienen el Estado (más la comunidad autónoma donde radique el inmueble) y el comprador en su faceta como contribuyente. Ya hemos visto que el adquirente no se subroga en la posición deudora del antiguo titular (solo recibe un derecho de crédito contra él). Desde esta perspectiva civil debe contemplarse su situación como sujeto pasivo del IRPF.
Llegados a este punto, el adquirente, por un lado, soportará una consecuencia negativa y, por otro, disfrutará de un beneficio. No podrá aumentar el valor de adquisición del inmueble por el importe satisfecho por las cuotas pendientes de pago a la comunidad de vecinos. Así, al menos, se pronuncia la Dirección General de Tributos. Por tanto, de cara a futuras transmisiones, la ganancia patrimonial gravada por el Impuesto resultará más elevada.
No obstante, si el nuevo dueño, al ejecutar su derecho de crédito contra el anterior titular no obtiene el reembolso de las cantidades por él satisfechas a la comunidad de vecinos, podrá computar su importe como pérdida patrimonial, siempre que se den los requisitos establecidos por el artículo 14.2.k) de la Ley del IRPF. Aunque la Dirección de Tributos no lo dice, la pérdida se integrará, a mi juicio, en la base general del Impuesto, por lo que la cuantía de la pérdida podrá absorber una fracción de los rendimientos positivos de dicha base (fundamentalmente los del trabajo), limitando la progresividad tributaria sobre todas las rentas generales. Si, posteriormente, el demandante consiguiera su propósito, deberá computar una ganancia de patrimonio por el importe recuperado.
Hemos bloqueado los comentarios de este contenido. Sólo se mostrarán los mensajes moderados hasta ahora, pero no se podrán redactar nuevos comentarios.
Consulta los casos en los que lainformacion.com restringirá la posibilidad de dejar comentarios