La deducción por vivienda (un lícito medraje)

La Ley 16/2012 suprimió, con efectos desde el 1 de enero de 2013, la deducción en el IRPF por inversión en la vivienda habitual. No había ninguna justificación doctrinal para liquidar una deducción que había estado vigente en España desde el 1 de enero de 1979. Sin embargo, siendo realistas, no se puede negar que la mejor justificación era entonces, como lo es todos los días en los que sale el sol, el estado de necesidad. En el año 2012 las finanzas públicas atravesaban una situación calamitosa que exigía el uso de la motosierra. Había sonado la hora de la consolidación fiscal y del punto final de la política tributaria expansiva que populares y socialistas llevaban practicando desde 1995. Se acabó la diversión y el comandante mandó a parar.

Sin embargo, el Estado no podía ignorar que la vivienda habitual constituye la parte del león del ahorro de la inmensa mayoría de las familias españolas. Como tampoco podía ignorar que se trata de una inversión a largo plazo que la mayor parte de los españoles solo puede acometer mediante financiación externa, generalmente a través de la concesión de un préstamo bancario cuya devolución la garantiza una hipoteca sobre la misma vivienda que se adquiere gracias al crédito financiero. Por dicha razón, la propia norma que suprimió la deducción con vistas de futuro la conservó para los adquirentes anteriores, en los términos legales existentes a 31 de diciembre de 2012. La técnica empleada fue “embutir” en la Ley del IRPF una disposición transitoria (en este caso la 18ª) que, once años después, continúa en vigor. Para no alargar innecesariamente este artículo, remito al lector interesado en conocer los requisitos y las condiciones que hacen viable el mantenimiento de la práctica de la deducción a la citada disposición transitoria 18ª.

Desde 2013, la aplicación de la deducción ha venido siendo una tarea sencilla y rutinaria. Pero circunstancias recientes que han irrumpido con una fuerza aplastante en el escenario financiero nos interrogan sobre la posibilidad de variar nuestra conducta y elegir “economías de opción” que les resulten más ventajosas a nuestra inversión en vivienda. En junio de 2022, el Banco Central Europeo inició una vertiginosa ascensión en su política de tipos de interés. Su traducción a la compra de vivienda desvela que, en estos momentos, la cuota hipotecaria media devora el 32% de los ingresos de los hogares. Los españoles que firmaron una escritura de préstamo referenciado al Euribor están siendo “apaleados” por las revisiones al alza de los intereses hipotecarios que efectúan las entidades crediticias.

¿Existe alternativa a la financiación hipotecaria? Para seguir disfrutando de la deducción en el IRPF, ¿podemos sustituir el crédito bancario por otra modalidad de financiación externa menos onerosa para nuestros bolsillos? ¿Podemos, incluso, recurrir a las ayudas familiares, retribuidas o no, para salir del pozo? Sobre dichas cuestiones se acaba de pronunciar (CV0222-23, de 13 de febrero) la Dirección General de Tributos (DGT). El consultante, que había adquirido su vivienda habitual en 2007 gracias a un préstamo hipotecario, le había preguntado al alto órgano directivo si podría conservar la deducción en el IRPF en el caso de que, para abonar el saldo pendiente, recurriera al crédito de un familiar, cancelando el préstamo bancario.

En su contestación vinculante, la DGT parte de la premisa de que la Ley del Impuesto no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de la financiación. De la misma forma, la Ley no exige la entrega de una garantía respecto a la devolución del crédito, como tampoco impide que el préstamo lo otorgue un familiar del prestatario. En este caso, igual que sucede en todos los supuestos de financiación externa, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal del crédito y se cobren, en su caso, los correspondientes intereses. Es decir, el préstamo concedido por un familiar puede ser gratuito (con lo que el prestamista no devengaría ningún rendimiento de capital mobiliario sujeto al IRPF). La Ley del Impuesto presume la onerosidad de las cesiones de capital, pero dicha presunción puede ser enervada por las pruebas de la gratuidad del préstamo familiar que, si posteriormente le requiere a tal efecto la Agencia Tributaria, ponga encima de la mesa el contribuyente-prestatario.

Dice la resolución de 13 de febrero: “La novación, subrogación o la sustitución de un préstamo o crédito por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuese la forma acordada con las garantías y condiciones que cualquiera de ellos tenga, no conlleva entender que en ese momento concluye el proceso de financiación de la inversión y [por tanto] no se agotan las posibilidades de practicar la deducción […] siempre que el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior”.

Y continúa: “Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, total o parcial, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o el mismo periodo de amortización de la que quedaba pendiente, sin concatenación entre ambos. Lo cual determinará [sic] que habrá que entender que son operaciones distintas e implicaría la pérdida del derecho a practicar la deducción por vivienda habitual…”. En consecuencia, el inversor podrá seguir aplicando en su declaración del IRPF la deducción (base máxima de 9.040 euros anuales), incluyendo los gastos ocasionados por el cambio de financiación.

Desde luego, el contribuyente tendrá que acreditar la conexión de los dos préstamos a la Agencia Tributaria. No de forma espontánea en el momento de presentar la declaración del IRPF, sino como contestación a un hipotético requerimiento administrativo previo. En idéntico sentido, la resolución de la DGT (CV0243-23), de 14 de febrero. Con el valor añadido de que, en esta ocasión, la DGT analiza la imposición indirecta que grava los actos necesarios para sustituir un préstamo por otro, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). En tal sentido, está sujeta (por el concepto “transmisiones patrimoniales onerosas”) la constitución de un préstamo (con o sin interés). Igualmente tributan (por el concepto “actos jurídicos documentados) las escrituras notariales otorgadas para cancelar una hipoteca). Ahora bien, ambas operaciones gozan de exención en el ITPAJD.

¡Viva la exención! Es la solución perfecta para un crédito familiar. No tributa, no tiene gastos y, por si fuera poco, la inscripción del contrato privado de préstamo en el registro de la comunidad autónoma correspondiente da fe de su existencia frente a terceros, como la Hacienda Pública (artículo 1.227 del Código Civil).