Un retoque legal bajaría los precios del alquiler

No se vende en las farmacias ningún “elixir mágico” capaz de reducir los precios del alquiler de vivienda. El precio óptimo (para las dos partes que suscriben el contrato de arrendamiento) depende de muchas variables que no se pueden resolver a corto plazo. Sin embargo, esta complejidad no equivale a un ejercicio de fatalidad sumisa. Porque hay una vertiente negativa del problema que está a nuestra entera disposición. En efecto, sí sabemos lo que no hay que hacer.

Los poderes públicos no deben intervenir directamente en el mercado del alquiler, como pretende Unidas Podemos. Fijar un límite máximo a los precios agravaría la situación de los aspirantes al inquilinato. Por dos motivos. De un lado, “la razón instrumental” desaconseja la medida porque, según experiencia contrastada, el intervencionismo retrae la oferta de viviendas en alquiler y produce la consecuencia opuesta al fin que se busca: los precios tienden al alza. Por otro lado, “la razón ética” (y jurídica) pone sobre el tapete muchas dudas constitucionales que suscita esa decisión, ya que las interferencias gubernamentales agreden la autonomía de la voluntad y el derecho de propiedad. A quien le interese el asunto le conviene leer con sosiego la sentencia del Tribunal Constitucional de 28 de enero de 2021 (STC 16/2021), que ha expulsado del ordenamiento jurídicos a diversos preceptos (los más “nutritivos”) del Decreto-ley 1/2020, aprobado por el Gobierno catalán.

Para expandir la oferta y bajar los precios del alquiler sería de gran ayuda la mejora de los estímulos fiscales otorgados al titular de la vivienda. En la actualidad, los rendimientos netos derivados del alquiler de vivienda se benefician de una reducción en el IRPF del 60%. En estos momentos, el PSOE se asocia a dicha estrategia partiendo de una reducción mínima del 50%. Desde esta base la reducción va escalando varios puntos porcentuales en función de diversos factores, como la edad del inquilino o la disminución, por el arrendador, de la renta. Hasta llegar, como máximo, a una reducción total del 90% del rendimiento neto.

Sin embargo, todos sabemos que los incentivos fiscales al alquiler no son la panacea que ajustará sus precios a un supuesto interés compartido por los propietarios y los inquilinos. Sobre todo después de una reciente sentencia del Tribunal Supremo que ha hecho valer la excéntrica doctrina –“contra legem”- de que la bonificación resulta aplicable incluso en los supuestos en los que el contribuyente no declara espontáneamente esas rentas del capital inmobiliario. No obstante, hay defectos (judiciales o de otra naturaleza) que se pueden –y deben- enmendar. En el caso de autos se requieren dos acciones públicas: 1) la modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF con la finalidad de premiar, exclusivamente, a las declaraciones espontáneas y veraces de las rentas del alquiler; 2) el refuerzo de los medios administrativos para detectar las viviendas arrendadas.

Dicha labor es necesaria pero insuficiente. El Gobierno, máximo titular de la iniciativa legislativa, debe roturar un campo todavía improductivo que, sin embargo, puede rendir buenos frutos. Hasta la fecha, el beneficio fiscal es patrimonio exclusivo de los residentes en territorio español. De forma incongruente, los dueños de viviendas arrendadas que no viven en España carecen del beneficio de la reducción. Lo prohíbe de forma expresa el artículo 24.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto de No Residentes (IRNR). Por dicho motivo, la Comisión Europea (CE), el 7 de marzo de 2019, emplazó a España con el objeto de que modificara, dentro de los dos meses siguientes, su legislación para ampliar la citada bonificación a las personas residentes en la Unión Europea (UE) y en el Espacio Económico Europeo-EEE (Noruega, Islandia y Liechtenstein). La citada discriminación, según la CE, vulnera el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (artículo 63), que prohíbe cualquier restricción a los movimientos de capital entre los Estados miembros y entre los Estados miembros y terceros países. Sin embargo, el Reino de España se ha puesto de perfil, por lo que se arriesga a recibir de la CE un informe motivado, que, pasados otros dos años y si no modificara sus normas internas, le sentaría en el banquillo de los demandados por la CE en el Tribunal de Luxemburgo.

Pero otros lo tienen todavía peor. Al menos los residentes en otros Estados de la UE o del EEE, a los que originariamente se les negó, por las autoridades españolas, su derecho a deducir los gastos derivados del arrendamiento de inmuebles situados en nuestro país, hoy pueden ejercer esta facultad sin problemas. Sin embargo, a las personas extrañas a la UE o al EEE se les prohíbe incluso computar dichos gastos. Son víctimas de la aberración legal que les obliga a declarar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes una base imponible equivalente a las rentas íntegras del alquiler. España grava sus rentas por encima de su capacidad económica real. Pero, en este lance, nuestra Hacienda pierde unas inversiones inmobiliarias procedentes del exterior cuya igualdad de trato debería garantizar (con excepción de las que se exporten desde los paraísos fiscales o jurisdicciones no cooperativas). En resumen, el Tesoro pierde riqueza y los aspirantes a una vivienda en alquiler sufren unos precios altos por una oferta lastrada fiscalmente.