La obsesión de los políticos por hacerse notar y ponerse medallas antes del examen democrático en la urnas suele ser fuente habitual de problemas más que de soluciones. Es la aspiración a trascender en política bajo el mantra de 'cambiar las cosas' lleva a menudo a sobreactuar, legislar en exceso y con prisas sin medir el alcance de las medidas y leyes que se ponen en marcha. Es la presión de las encuestas electorales y la necesidad de redirigir la agenda hacia otra temática que haga olvidar fallos y quebraderos de cabeza (sí es sí, sequía, energía, hipotecas, impuestos…). La nueva Ley de Vivienda centrada en el alquiler que está a punto de ver la luz contiene ingredientes y contradicciones suficientes como para que tenga más efectos contraproducentes que sanadores.
El pacto entre PSOE, Unidas Podemos, ERC, Bildu y el resto de formaciones que cimentan la futura normativa llega en formato exprés antes de las elecciones de mayo, con escaso consenso fuera de la coalición y nulo debate con las voces autorizadas del sector inmobiliario. ¿Qué puede salir mal? Seguramente, algún comité de expertos técnicos en la sombra -el argumento de autoridad favorito del actual gobierno- habrá asesorado la iniciativa legislativa pero ni se sabe ni se sabrá y, probablemente, no habrá contado con la opinión de promotoras, constructoras, socimis, inversores o agencias inmobiliarias que son quienes mejor conocen la problemática de su sector y, por tanto, las soluciones.
La verdadera solución pasa por la protección jurídica y fiscal del propietario particular de vivienda para que salga al mercado. Cientos de miles de pequeños ‘'caseros' saldrían de la sombra si existiese un incentivo en lugar de un castigo, por ejemplo, al poner el cartel de ‘se alquila’.
Se entiende que la ley busca hacer más asequible el alquiler de vivienda para los inquilinos pero el Gobierno de Pedro Sánchez vuelve a disparar bajo la máxima de topar los precios, todos de acuerdo, altos e inalcanzables en muchas capitales y regiones españolas. Se omite en cambio la causa principal de que esto suceda, no ahora sino de forma recurrente. Es primordial saber que hay un problema de oferta de vivienda residencial en alquiler pero no porque no exista y haya que construir, sino porque esta no sale al mercado. También es esencial comprender que no se puede legislar para todo el territorio bajo el prisma de Madrid, Barcelona o Baleares, probablemente las regiones con mayor tensión de precios.
La medida estrella de topar precios en la revisión de los alquileres no es nueva. La miopía política de corto plazo quizá impida ver que se viene aplicando desde 2020 cuando estalló la pandemia y se extendió después por los efectos de la guerra de Ucrania en la inflación. La nueva norma extenderá el tope del 2% a 2023, establece otro del 3% y elimina al IPC como índice de referencia para actualizar los contratos porque, según sus promotores, “ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes”.
Moncloa entra otra vez en las aguas pantanosas de la contradicción. Es la misma métrica que se ha defendido a ultranza para disparar el gasto en pensiones públicas un 8,5% (17.000 millones) este año electoral pese a que es insostenible y, por otro lado, que se ha ignorado a la hora de deflactar el IRPF con lo que Hacienda ha seguido disparando su recaudación a costa de erosionar la capacidad de compra y ahorro de la ciudadanía. Si el IPC no vale para una cosa, tampoco debería usarse como vara de medir para la otra. ¿En qué quedamos?
El resultado que todo el mundo adivina es el siguiente: menor disponibilidad de pisos, apartamentos y casas para alquilar. Cada vez más propietarios de vivienda evitan sacarlas en alquiler y quienes las tenían disponibles optan por vender o retirarlas en cuanto tienen oportunidad. El mercado está falto de vocaciones para ser ‘casero’, que con cada golpe de mano normativo cuenta con más obligaciones y menos derechos. El clima de inseguridad e incertidumbre jurídica es dato y relato ante los casos generalizados de un nuevo fenómeno de ocupación legal: aquel en el que el casero queda desamparado ante un inquilino moroso o en situación de vulnerabilidad que no puede pagar la renta. La protección debe ir en ambas direcciones. La nueva norma del Gobierno amplía la casuística pero carga al propietario el 100% del coste sin ninguna compensación. Inevitablemente, esa prima de riesgo de una parte del mercado se acaba trasladando al resto en forma de subida de precios en los alquileres al igual que sucede en bolsa o deuda en caso de impago.
La solución pasa por proteger al propietario
Según los últimos datos disponibles del INE, a julio de 2021, España sigue siendo un país de propietarios con 75 de cada 100 hogares en esa situación y 16 de cada 100 en alquiler. El 10% restante vive en una residencia de forma gratuita bien cedida voluntariamente, pagada por su empresa como remuneración en especie o de “otra forma”, un ítem que incorpora el fenómeno de la ocupación ilegal. En un país de propietarios, la verdadera solución a las tensiones de los precios del alquiler no pasa por los grandes fondos de inversión, socimis, promociones 'ad-hoc' para ser alquiladas, el banco malo Sareb o las promesas públicas de movilizar 40.000 viviendas como anunció Pedro Sánchez. Tampoco por que la intervención de precios desincentive la inversión en vivienda después de tres años de bloqueo en la actualización de rentas y una inflación general acumulada del 20% que ha provocado un importante golpe al poder adquisitivo de los propietarios.
La verdadera solución pasa por la protección jurídica y fiscal del propietario particular de vivienda para que salga al mercado. Cientos de miles de pequeños ‘caseros’ con segundos pisos y residencias saldrían de la sombra si existiese un incentivo en lugar de un castigo, por ejemplo, al poner el cartel de ‘se alquila’. Muchos prefieren ahorrarse el dolor de cabeza de ser tachados de buitres desde buena parte del arco parlamentario o de vivir en la incertidumbre de no saber si podrán recuperar el control de su propiedad en caso de impago. Es incomprensible que haya dueños de pisos que prefieran correr con los gastos fijos anuales de una vivienda vacía, ya sea el IBI, la comunidad o los enganches de suministros, a ponerla en alquiler para que sea un ingreso en lugar de un coste. Si mañana un gobierno anunciase deducciones fiscales y un marco jurídico estable para la propiedad enfocada al alquiler, tengan por seguro que la oferta disponible de pisos crecería de forma exponencial en lugar de menguar con cada medida ofensiva a la propiedad.
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