Miércoles, 20.11.2019 - 04:43 h
Cuaderno de venta

Merlin, Chamartín y el gran campeón inmobiliario de Santander y BBVA

Es la operación urbanística que nunca termina de arrancar. Con 26 años de historia, la llamada ‘Operación Chamartín’ (Madrid Nuevo Norte) supondrá el mayor desarrollo urbanístico de Madrid, en España y en Europa. Quizá la enormidad del proyecto, la falta de liderazgo (BBVA, San José), choque de egos por la autoría o, simplemente, de voluntad entre los actores involucrados (Gobierno, Comunidad, Ayuntamiento) han sido parte esencial del problema todo este tiempo. Pero desde hace dos meses, varias señales se alinean en la misma dirección: se plantarán las grúas en 2020. Y tres nombres se susurran boca a oreja en los pasillos del Ibex estos días: Antonio Béjar, Ismael Clemente y Carlos Fernández.

Es evidente que el desbloqueo político juega un papel esencial. El 29 de julio, el Ayuntamiento de Madrid aprobó por unanimidad el proyecto con los apoyos de Más Madrid, PP, Ciudadanos, PSOE y Vox. Nada hace indicar que Chamartín, con los mismos grupos, no pasé el trámite de la Comunidad de Madrid. Ni siquiera la celebración de elecciones generales el 10 de noviembre parece hacer sombra desde la Administración Central.

Sin obstáculos en lo político y algunas escaramuzas en el terreno judicial, el verdadero catalizador de que la reordenación del caótico norte madrileño saldrá es un acuerdo tan histórico como el ocurrido en la escena política. Por el motivo que sea, BBVA, accionista mayoritario de la promotora DCN con el 75% del capital, ha decidido dar un paso un lado e incorporar a un socio para que lidere la ‘Operación Chamartín’ un cuarto de siglo después. Puede que sea por la necesidad de levantar capital para otros menesteres como una nueva ronda de fusiones en la banca europea. O bien para alimentarse ante el escenario “insostenible” que vive el sector financiero, según explicó José Ignacio Goirigolzarri.

Pero hay quien apunta con buen tino otro detonante: la tormenta reputacional del caso Villarejo. Y dan un primer nombre: Antonio Béjar. Tras su cese a finales de julio, el que ha sido durante los últimos años primer ejecutivo, guía y alma de Madrid Nuevo Norte (antigua DCN), esta semana, como avanzó Pepe Bravo en ‘La Información’, se oficializado su despido en BBVA. El descabezamiento ha acelerado la toma de decisiones para un proyecto que requiere movilizar más de 6.000 millones de euros de inversión. El banco ha optado por dar un giro de timón a la promotora DCN con el inicio de contactos con fondos soberanos, socimis e inmobiliarias tradicionales con Merlin Properties a la cabeza.

Ismael Clemente es el segundo de los nombres que más han sonado en BBVA estos días al hilo de Chamartín. El cofundador de Merlin Properties es un viejo conocido en la entidad bancaria que preside Carlos Torres. Se ha ganado el respeto a pulso. De hecho, es el ‘casero’ de muchas de sus oficinas. En septiembre de 2009, en lo peor de la crisis inmobiliaria, pocos compraban y todos vendían, pero Clemente lideró la compra de un millar de sucursales a BBVA (Proyecto Árbol, primero; Tree Inversiones, después) cuando estaba al frente de un fondo alemán de infraestructuras.

Fue un balón de oxígeno para BBVA: ingresó de una tacada 1.200 millones en una operación de ‘sale & leaseback’ por la que pasó de ser propietario a inquilino de sus propias sucursales. En julio de 2014, ese mismo activo de oficinas se convirtió en la piedra angular de Merlin, que recaudó 1.000 millones en su salida a bolsa para comprarlo.

Al año siguiente, la socimi compró Testa a Sacyr por 1.800 millones y en octubre de 2016 se fusionó con Metrovacesa, la operación que logró alinear a Santander y BBVA por primera vez. La convivencia de los dos bancos archirrivales en el accionariado de Merlin, Testa y la escisión promotora de Metrovacesa fue posible bajo la iniciativa para hacer la operación y el rol 'pacificador' de Clemente.

BBVA vendió sus acciones y se fue, pero Santander se quedó con el 20% de la socimi. Las negociaciones -como adelantó Cinco Días- para un canje accionarial con la socimi como contraprestación a que lleve la batuta de la Operación Chamartín vuelven a poner de manifiesto el papel consolidador y liderazgo de Merlin. Abren la puerta a que el Santander de Ana Botín participe de modo indirecto en la mayor operación inmobiliaria en España: su impacto se estima en 18.2000 millones de euros y más de 241.000 empleos.

La sintonía entre ambos bancos se ha convertido en el argumento ganador para que Chamartín vea la luz. Tanto Santander como BBVA se sienten cómodos y evitarán fricciones. Todo sea por la causa. “Barça y Madrid compiten, pero van de la mano a negociar los derechos de televisión. Tiene todo el sentido común y bate a cualquier otra opción que tengan en la mesa. Ya compartían Metrovacesa y luego compartieron Merlín y Testa... Siempre en perfecta coordinación”, opina un alto ejecutivo del sector.

La posible entrada en juego de Santander en Chamartín apunta en los corrillos financieros a otro nombre mucho menos conocido pero algo más poderoso que los anteriores: Carlos Fernández González. El multimillonario mexicano dueño de Amrest (La Tagliatella) y accionista de Grupo Prisa acaba de salir por sorpresa y por la puerta falsa del consejo de administración de Banco Santander. Se incorporó en 2015 como un apoyo leal de Ana Botín. En 2018 fue reelegido por tres años más, pero sale antes de la finalización del mandato en plena resaca del caso Orcel y despertando no pocas incógnitas.  De nuevo, Chamartín.

Fernández González es el segundo mayor accionista de Inmobiliaria Colonial, la otra gran socimi del Ibex 35 con un 18% del capital. El primero es el fondo soberano de Catar (20%). Tanto unos como otros están en la lista de contactos que BBVA que está llevando a cabo para valorar su participación en Madrid Nuevo Norte. La socimi dirigida por Pere Viñolas tiene el capital y el respaldo financiero para participar, de modo que Fernández se hubiera podido ver entre los intereses de su banco (primer accionista de Merlin) o los suyos (Colonial). Hay otra vía con la que todos pueden ganar: que en lugar de rivales, sean aliados y hay mimbres para ello porque, dicen en las altas esferas inmobiliarias, “la relación entre las dos socimis es exquisita”.

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