Qué son el derecho de tanteo, retracto y opción en la venta de una vivienda

Durante el proceso de compraventa de una vivienda, todas las partes interesadas gozan de unos derechos y unas obligaciones que deben respetarse. Tanto el vendedor como el comprador y, si lo hubiera, el inquilino del piso, pueden acogerse a ciertos derechos que afectarán al proceso de intercambio del bien inmueble, tanto en el momento de la adquisición como en el futuro. 

Los derechos relacionados con un bien inmueble se agrupan en tres ámbitos de aplicación. Así, están los de goce, los de garantía y los de adquisición. Son a estos últimos a los que vamos a referencia en los siguientes párrafos, aunque se pueden definir como los que convierten al beneficiario o titular de los mismos en propietario del inmueble al que afectan. Pueden tener eficacia por sí mismos o mediante el acceso al Registro de la Propiedad. 

Los derechos de adquisición de un inmueble son el derecho al tanteo, al retracto y a la opción, y de ellos se puede disfrutar siempre que se cumplan unos ciertos requisitos. Vemos qué significa cada uno de ellos.

Qué es el derecho de tanteo

El derecho de tanteo da la posibilidad al beneficiario de este derecho de adquirir el inmueble con preferencia a otros sujetos interesados, siempre y cuando el titular y actual propietario de ese bien decida venderlo. 

¿Qué quiere decir esto? Pues, básicamente, que el propietario de una vivienda debe avisar a su inquilino, de tenerlo, de sus intenciones de vender el piso. El objetivo es que la persona alquilada tenga preferencia de compra sobre otros posibles compradores, con las mismas condiciones de venta para todos los interesados. De todas formas, este no es el único caso regulado y contemplado para ejercer el derecho de tanteo, aunque puede ser que sea el más habitual.

Qué es el derecho de retracto

El derecho de retracto está intrínsecamente relacionado con el anterior. Básicamente, es el derecho a subrogarse con la persona que haya adquirido el inmueble, siempre con las mismas condiciones estipuladas en el contrato firmado en primer lugar. 

En otras palabras, el derecho de retracto se aplica una vez que se ha vendido el bien inmueble y se ha firmado el correspondiente contrato. En este caso, el inquilino de esa vivienda puede cambiar su posición con el comprador y pasar a ser el propietario de la vivienda, disfrutando de las mismas condiciones de compra que hubiera pactado el primer comprador. 

Qué es el derecho de opción

Este derecho, sin embargo, concede la posibilidad de adquirir el inmueble concede pagando el precio o, en cambio, cumpliendo algún tipo de prestación pactada con el vendedor, siempre con unos plazos estipulados. 

En resumen, este derecho es aquel al que el comprador puede acogerse, por ejemplo, en los casos de alquiler con opción a compra. Se paga una cuota de alquiler por vivir en la vivienda y, a posteriori, el inquilino se acaba convirtiendo en propietario al comprar el piso. Al precio de compra, obviamente, se le descuenta lo pagado durante los años o meses de alquiler.