Inmobiliaria

Vender o comprar la mitad de una vivienda: cómo hacer la extinción de condominio

El titular que cede la mitad que le pertenece de la vivienda suele recibir una contraprestación, habitualmente económica, a cambio.

¿Qué pasa cuándo se hereda una hipoteca? Así se reparte la deuda
Cómo hacer la extinción de condominio
©[Erik Mclean] vía Canva.com.

Hay veces que la única manera de poder acceder a la compra de un inmueble es en pareja (no como relación sentimental, si no junto con el apoyo económico de otra persona que no tiene por qué ser nuestro cónyuge; bien puede ser un familiar o una persona amiga). Adquirir así una vivienda ayuda a repartir los gastos de la entrada, del pago de la hipoteca si se necesita, los derivados de la tramitación de la compra y registro... Pero, también, puede traer problemas en un futuro si una de las partes decide vender. 

Estos casos no solo se ven en compras de inmuebles realizadas en común, también en viviendas heredadas. Tras la aceptación de la herencia, es posible que uno de los herederos y actuales propietarios quiera deshacerse de su parte del inmueble. ¿Qué hacer que hacer en estos casos? El procedimiento a seguir se llama extinción de condominio. 

Este proceso está regulado en los artículos 400 y 406 del Código Civil y consiste en la cesión de la propiedad del inmueble por parte de uno de los propietarios en favor del otro. Es una manera, en definitiva, de dividir una copropiedad o comunidad de bienes. 

Cuando se habla de cesión de propiedad, se entiende que el propietario que está cediendo su parte del inmueble recibe a cambio una contraprestación, que habitualmente es económica, pero que también puede ser de otro tipo. Es por esta razón que la extinción de condominio tiene características similares con una compraventa. 

Extinción de condominio con o sin hipoteca

Dependiendo del escenario de partida inicial para extinguir el condominio y que uno de los titulares se quede con la parte del otro, hay diferentes formas de completar esta adquisición. La primera es si no existiera hipoteca, algo que facilita bastante el proceso al no haber una deuda con un tercero. Así solo habría que tasar el inmueble, llegar a un acuerdo sobre el precio a pagar por la parte que cede la propiedad y firmar todo ante notario. 

Si existiera hipoteca, el proceso se complica. Lo primero que hay que hacer es solicitar una novación del préstamo hipotecario, es decir, un cambio de las condiciones en las que se firmó por primera vez la hipoteca que implica llegar a un nuevo acuerdo entre las partes y renegociar el contrato. 

Una vez solucionado este paso, el procedimiento será igual: habrá que firmar las condiciones pactadas y el contrato ante notario y registrar las dos nuevas escrituras en el Registro, la de la nueva hipoteca y la de extinción de condominio.

Qué impuestos hay que pagar en una extinción de condominio

Realizar una extinción de condominio lleva asociados unos gastos que habrá que asumir. El primero es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que será un 1% del valor no del inmueble, sino de la parte que se adquiere. Es decir, si el vendedor cede un 50% de una vivienda que vale 100.000 euros. el AJD será el 1% de 50.000 euros. Este impuesto lo tendrá que pagar quien se haga con la propiedad de la parte que cede.

En una extinción de condominio no habrá que pagar impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el vendedor, o quien cede su parte de la propiedad, no tendrá que pagar tampoco la plusvalía municipal correspondiente. 

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