En Estados Unidos, el presidente Joe Biden han presentado dos grandes planes de inversión: un paquete de ayudas directas frente al Covid-19 de 1,9 billones dólares, unico a un programa de inversiones por valor de otros 2,3 billones dólares. Esta propuesta de estímulo incluye unos 700.000 millones para iniciativas verdes relacionadas con la infraestructura de vehículos eléctricos, redes eléctricas, edificios energéticamente eficientes, tecnologías verdes y la producción de energías limpias. Estas medidas sitúan en el mapa la apuesta por el mercado inmobiliario y, en especial, por los REITs (Real Estate Investment Trust), el equivalente a las socimis españolas..
El 'Plan de Empleo Americano', propuesto por la Administración Biden el pasado 31 de marzo, revertiría décadas de "desinversión" pública en Estados Unidos y pondrá a la economía en una base más sostenible para el futuro. La propuesta señala que el país norteamericano ocupa el 13º puesto mundial en calidad de infraestructuras. El gasto del gobierno federal estadounidense en sus infraestructuras se ha reducido a más de la mitad en relación con el producto interior bruto en las últimas seis décadas, pasando del 3,8% en los años 60 al 1,6% en la última década.
Los enormes proyectos de ingeniería civil realizados durante el siglo pasado necesitan ser reforzados, sustituidos o reciclados. Un informe elaborado el mes pasado por la Sociedad Americana de Ingenieros Civiles (ASCE) constató que las presas, diques, carreteras, escuelas, sistemas de tránsito, residuos peligrosos e infraestructuras de aviación del país se encuentran en un estado especialmente deficiente, con poca o ninguna mejora entre 2009 y 2021. Para remediarlo, la ASCE estimó que durante la próxima década las infraestructuras estadounidenses requieren una inversión de 2,39 billones de dólares.
“La mitad del gasto total del plan serviría para arreglar carreteras y ferrocarriles, modernizar las tuberías de agua de plomo y los aeropuertos, pero también ofrecería 620.000 millones de dólares de gasto en la red de transporte, incluida la recarga de vehículos eléctricos, y construiría un acceso universal a Internet de banda ancha”, según explica Stéphane Monier, directora de inversiones del banco suizo Lombard Odier.
Este eventual gasto estadounidense se repartirá a lo largo de muchos años, lo que podría limitar su efecto inflacionista. También es posible que los proyectos de gran envergadura en las economías avanzadas se encuentren con problemas imprevistos. Además, la Fed está respondiendo ahora de forma asimétrica a las perturbaciones de la inflación.
“Los beneficios para la economía estadounidense de los planes de gasto deberían ser visibles en los próximos ocho años, mientras que el arrastre de las subidas de impuestos tardará más bien 15 años en producirse”, ahonda Monier. Los 1,7 billones de dólares del plan destinados a proyectos físicos beneficiarán, a largo plazo, a sectores como el transporte y los vehículos eléctricos, la construcción, los servicios públicos, la fabricación y la investigación. Por eso, el foco en la industria inmobiliaria y en los REITs puede acentuarse a medida que avance el calendario.
Uno de los catalizadores favorables, de igual modo, es que la administración Biden tiene como objetivo aumentar los impuestos. Algo que podría tener sentido, considerando que la deuda nacional ahora supera los 28 billones de dólares y con el gasto planteado en infraestructuras. En términos generales, ha habido dos áreas en las que planea centrarse el actual presidente: impuesto de sociedades –como parte de la primera parte del proyecto de ley de impuestos a las infraestructuras–, con un incremento propuesto hasta el 28%, desde la tasa actual del 21%. Y, por otra parte, un impuesto a las ganancias por capital, que tiene como objetivo aumentar hasta un 43,4% para los ciudadanos que perciben más de 1 millón de dólares al año.
“Con estos mimbres, es comprensible que los inversores vendieran acciones el día en que se informó la noticia de las ganancias de capital y por eso pueden buscar ahora una clase de activos menos afectada por estos impuestos como son las sociedades de inversión inmobiliarias (REIT) de alta calidad”, aseguran los expertos de Atlantic Capital en una nota.
Una de las opciones, en esta línea, sería Realty Income, líder en el espacio de arrendamiento neto de un solo inquilino, lo que le permite a la compañía trabajar con usuarios estables de empresas como Dollar General, FedEx y Dollar Tree. La compañía otorga una prima a la gestión de riesgos al buscar clientes con grado de inversión incluso manteniendo muy alta calidad crediticia. Debido a estas opciones, Realty Income se considera un REIT de menor riesgo. Por ejemplo, a pesar de la pandemia, la tasa de ocupación de la cartera de Realty Income apenas se movió, terminando 2020 con una ocupación del 97,9% en sus casi 6.600 propiedades.
En esta línea, otro ejemplo sería el REIT de CareTrust. Quizás la sociedad con el viento de cola más importante para desarrollar su crecimiento en la actualidad. “Es un REIT relativamente nuevo, pero que tiene capacidad para crecer con el plan de Biden”, aseguran desde Atlantic Capital
La compañía ha seguido aumentando su dividendo, con una tasa de payout un 66% más alta que en 2015. El último aumento del 6% se debió a la sólida gestión de la compañía durante la pandemia, donde pudo comprar activos de calidad a bajo precio mientras competidores como Welltower y Diversified Healthcare Trust tuvieron que recortar su retribución a los accionistas. Este REIT ha tenido un buen desempeño durante la pandemia, con una revalorización en los mercados del 61% durante el último año, y actualmente rinde un 4,3%, con dividendo por acción de 1,06 dólares.
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