Cómo sacar rendimiento al alquiler: los trucos para ganar el máximo dinero

El alquiler de vivienda es una de las principales vías para obtener una renta. Más aún en España, donde tres de cada cuatro hogares españoles son en propiedad, según el INE. Por ello, contar con una segunda vivienda y arrendarla es una práctica común en España. El parón de la actividad por la Covid-19 mermó los rendimientos del alquiler: más viviendas ofertadas, alquileres turísticos reconvertidos en residenciales... Pero ahora la economía recobra el aliento a las puertas de la temporada alta y muchos particulares se preguntan qué partido podrán sacarle a sus inmuebles.

La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler cayó a lo largo de 2020 e inicios de 2021. El último dato del Banco de España, de marzo de este año, la situaba en el 3,68%. Pese a que el margen de beneficio se haya estrechado, los inversores tienen motivos para el optimismo. Un análisis de Fotocasa revela que la cota de rentabilidad de la vivienda tocó en 2020 su techo de los 10 últimos años, un 6,8%. La subida del precio del alquiler de años pasados “hace que comprar una vivienda para ponerla en alquiler sea altamente rentable”, valoran desde el portal inmobiliario.

Victoria Ruiz, asesora de Siempre+, entidad presente en la red de Finect, constata un descenso en el precio de los alquileres. “Aún así en algunas zonas, como las islas, Costa del Sol, Valencia y Madrid siguen teniendo buena rentabilidad”, asegura la asesora.

Habrá que tener en cuenta, en cambio, el impacto de la futura regulación de los precios del alquiler. Faltan detalles por conocer, pero hay voces que alertan de los efectos negativos que el control de la Administración tendrá en varios aspectos, entre ellos el rendimiento. “Es de esperar que los controles reduzcan los incentivos a invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler”, advierte un estudio de ESADE, publicado a finales de mayo. “A corto plazo, se desplazan viviendas del alquiler a la propiedad, a largo se dejan de construir nuevas viviendas destinadas al alquiler, pues ya no son rentables”.

Victoria Ruiz prevé que los inversores se decanten por otro tipo de inversiones. “Empezamos a ver una mayor oferta de viviendas en venta, inversores que ya no quieren esas propiedades porque no les son rentables”, asegura la asesora de Siempre+.

Lugar, precio y estado, claves

Aún quedan incógnitas por despejar, pero quien desee invertir en vivienda y exprimir el máximo provecho debe saber que hacerlo en unas ciudades u otras importa. Las estadísticas de los portales inmobiliarios identifican ciudades atractivas, como Castellón, Murcia, Jaén, Segovia, Huelva o Lleida. Los efectos de la pandemia rebajaron los precios de compra en estas capitales. En Málaga, Sevilla, Palma de Mallorca o San Sebastián, en cambio, se encuentran los particulares que menos rédito le sacan a sus viviendas en alquiler.

Desde Siempre+ destacan otros aspectos asociados al lugar de la vivienda: cercanía de transporte público, supermercados, parques o colegios añaden valor y atractivo al inmueble. Ruiz incluye otra variable a considerar: el precio. “Cuanto más económica sea la vivienda, habrá una mayor rentabilidad en relación con el alquiler”, valora. La asesora de Siempre+ ve un matiz: “Hay veces que es preferible comprar una vivienda un poco más cara, pero que esté en mejores condiciones. Será más fácil alquilarla y a un mayor precio”.

Los profesionales del sector apuntan que una vivienda reformada puede revalorizar su precio de mercado entre un 10% y un 15%. La plataforma del sector de reformas Habitissimo va más allá: estima que una reforma integral del inmueble puede costar unos 38.000 euros. A cambio, revaloriza la vivienda un 60%, sin duda un beneficio a largo plazo.

Por último, la comparativa económica favorece al inversor inmobiliario. Pescar en los mercados activos con retornos como los que ofrece el arrendamiento (ya sea el 3,7% que calcula el Banco de España o el 6-7% que calculan algunos portales inmobiliarios) es harto difícil en este momento.

El retorno de los depósitos hasta un año y de las cuentas cayó hasta el 0,01% en 2020. La lectura de la Bolsa es similar: el pasado año solo nueve valores del Ibex 35 superaron el rendimiento medio de las compras de vivienda para alquilar, indica Idealista.