Las secuelas que ha dejado el coronavirus en el inmobiliario siguen teniendo impacto en los análisis sobre el mercado. Dos de los ámbitos que más han notado la pandemia son las oficinas y los centros comerciales, que debido al teletrabajo y al confinamiento se encontraron vacíos y con falta de afluencia de un día para otro. Este es uno de los factores que ha golpeado a varias socimis, que mantienen carteras considerables de estos activos. Unas dudas de las que ha advertido Bankinter en su último informe sobre el sector, en el que señala que mantiene "prudencia" sobre las inversiones en estas firmas especializadas. Y que pone en el foco a los grandes 'players', como son Merlin Properties, Colonial y Lar España.
Como señala el banco en su análisis, su postura actual es la de "mantener la prudencia" sobre estos grupos de inversión especializados. El motivo principal es "su exposición muy elevada" a los lugares de trabajo y los entornos de tiendas y ocio. Como explica el documento, dichos activos todavía se definen por su "elevada incertidumbre" incluso con la reactivación del ciclo económico después de que se considere que ha pasado lo peor de la crisis sanitaria. Esto es lo que hace que su calificación sea "neutral" en lugar de apostar por la de "recomendación", con la que sí cuentan otras compañías del sector. Algo que, como aclaran fuentes de Bankinter a La Información, se dirige especialmente a esas tres grandes, todas ellas cotizadas.
Este panorama que golpea a las carteras de Merlin, Colonial y Lar se ha extendido en el tiempo. Y según la visión de Bankinter, no está claro que puedan recuperar el valor de las mismas a corto plazo. Como señala el documento, el atractivo de oficinas y centros comerciales "se reduce en un entorno de subida de TIRes (tasas internas de rentabilidad o de retorno) de los bonos y posibles caídas de rentas". Una circunstancia de la que advierten "aunque cotizan con descuentos significativos frente a la valoración de activos". Las fuentes consultadas por esta redacción señalan "no esperamos que reduzcan" la elevada exposición al riesgo de estos entornos. Aun así, Colonial y Merlín han logrado dejar atrás una posición más complicada, que es la que llevó al banco a recomendar directamente a los inversores que vendieran sus participaciones en las mismas.
Las inversiones previas al virus son las que han provocado estas reticencias sobre las grandes firmas dedicadas al inmobiliario. "El paso del virus ha cambiado nuestra forma de trabajar y consumir de forma estructural", añaden fuentes de Bankinter. Aun así, anticipan que la recomendación sobre las mismas "irá evolucionando a medidas que se vayan aclarando estas incertidumbres". Unas valoraciones que no afectan a todo el ámbito de las socimis, debido a que tienen "tipologías de activos muy diferentes y en distintas situaciones accionariales". Además, Bankinter ha descartado por ahora analizarlas de forma individualizada "por su escaso volumen e impacto bursátil".
Los portfolios de las tres aludidas son muy distintos entre sí. La que está más diversificada es Merlin, que amplía su radio al campo logístico. La firma que dirige Ismael Clemente cuenta con cerca de 70 oficinas, 15 centros comerciales y casi una treintena de complejos logísticos. El valor conjunto de todas supera los 12.300 millones de euros. En el caso de Colonial, esta dispone en propiedad de hasta 42 inmuebles en zonas muy pegadas a los centros de negocios de Madrid. La valoración de los mismos alcanza los 3.048 millones de euros. Mientras que Lar España tiene 14 activos, que se reparten entre nueve centros comerciales y cinco parques del mismo tipo, y que están valorados en 1.475 millones de euros.
En el caso de las promotoras, Bankinter sí confía en las buenas expectativas que presentan algunas de las principales. Las mejor paradas de su informe son Aedas Homes y Neinor Homes, en las que recomiendan invertir tras otorgarles la recomendación "Comprar". Entre las razones que esgrimen están la capacidad de crecimiento de la obra nueva hasta las 100.000 unidades anuales y su sólida posición financiera, "con niveles de endeudamiento muy moderados". La que no tiene la misma suerte es Metrovacesa, que recibe una valoración "neutral".
Sobre la vivienda en general, la entidad que dirige María Dolores Dancausa señala que el mercado "sorprende muy positivamente" debido a que los precios seguirán subiendo "al menos al ritmo de la inflación". Por eso estimaron que los costes de la misma crecerán un 4% en 2021 y un 2% en 2022. La recuperación de la renta disponible de los hogares y los bajos costes de financiación conllevan estas expectativas tan favorables.
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