Las comisiones que el banco te cobra por la hipoteca... y cómo evitarlas

Cuando se busca un préstamo hipotecario, lo habitual es fijarse en el tipo de interés, que es lo que determinará el importe de las cuotas que se pagan cada mes. Ahora bien, existen otros gastos que también pueden encarecer el crédito, ya sea en el momento de firmarlo o a lo largo de su plazo de reembolso. Y entre ellos, destacan especialmente las comisiones, cuyo coste puede alcanzar varios cientos o hasta miles de euros. Pero ¿qué comisiones pueden tener las hipotecas? Según el comparador financiero HelpMyCash.com, pueden cobrarse por la tramitación del contrato, por el mantenimiento de la cuenta asociada y por las posibles modificaciones que se lleven a cabo hasta la liquidación de la deuda

La comisión de apertura

La comisión de apertura es, probablemente, la más conocida. Se trata de un cargo que el banco cobra por las gestiones que debe llevar a cabo para poner la hipoteca a disposición del cliente. Su coste puede variar en función de la política de riesgos de cada entidad, pero suele ser de entre el 0,5% y el 1,5% sobre el importe del crédito (a pagar cuando se firma la escritura).

Desde HelpMyCash, eso sí, aseguran que la inmensa mayoría de las entidades financieras ya no cobran esa comisión. De hecho, ninguno de los grandes bancos aplica este cargo al cliente. Para muestra, un botón: la Hipoteca Fija de BBVA, desde el 1% por la domiciliación de la nómina y la contratación de los seguros de hogar y vida de la entidad, no tiene comisión de apertura.

La comisión de la cuenta para pagar la hipoteca

En cambio, los que buscan una hipoteca no suelen fijarse en la comisión de mantenimiento asociada a la cuenta que usarán para pagar sus cuotas. Si esa cuenta se usa únicamente para hacer frente a gastos relacionados con el préstamo hipotecario (para abonar las mensualidades, para afrontar las primas de los seguros vinculados…), el banco tiene derecho a cobrar una comisión, aunque esta debe aparecer obligatoriamente en la escritura y no se puede modificar.

Es posible, eso sí, que la cuenta de la hipoteca se use también para otros menesteres: para hacer transferencias, para sacar dinero, para pagar impuestos… En estos casos, el banco puede cobrar la comisión de mantenimiento que le parezca oportuna, aunque debe informar al cliente de su coste y, en caso de modificarlo (o de cambiar los requisitos para no aplicarla), se lo debe notificar con antelación.

Actualmente, algunos bancos cobran hasta 240 euros al año por esta comisión, a pagar con abonos mensuales, trimestrales o semestrales. Ahora bien, es posible evitarla si se cumplen ciertos requisitos (si se domicilian la nómina y los recibos, en muchos casos) o si se acude a una entidad que no la cobre. La cuenta asociada a la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum (desde euríbor más 1,05% por domiciliar los ingresos y contratar el seguro de vida del banco), por ejemplo, no tiene coste alguno.

Las comisiones por modificar el préstamo

Para terminar, es importante tener en cuenta aquellas comisiones que el banco pueda cobrar durante la vida de la hipoteca (después de contratarla). La más conocida es, probablemente, la comisión por amortización anticipada, aplicable cuando se paga dinero por adelantado. Su coste, si aparece en la escritura, puede ser de entre el 0,15% y el 2% sobre la cantidad adelantada dependiendo de si el interés del préstamo es variable o fijo (está regulado).

Una hipoteca, además, también puede incluir una comisión por subrogación (con el mismo coste que la de amortización anticipada) y una por novación, cuyo coste medio suele ser del 0,5% sobre el importe pendiente. La primera puede aplicarse cuando se cambia el préstamo de banco, mientras que la segunda puede cobrarse si el banco y el cliente acuerdan modificar alguna cláusula de la escritura.

¿Se pueden evitar todas esas comisiones?

Vistas todas estas comisiones, lo lógico es preguntarse si hay alguna manera de evitarlas para no tener que pagarlas. Según HelpMyCash, el modo más sencillo de hacerlo es contratar una hipoteca de un banco que no cobre comisiones. Aunque no es fácil encontrar entidades de este tipo, aún existen algunas (especialmente en el sector de la banca digital): Hipotecas.com, ING si la hipoteca es variable o mixta, COINC si es variable…

Otra opción es negociar directamente con el banco para que no incluya comisiones en la escritura. Aunque el éxito no está asegurado, siempre se puede tratar de llegar a un acuerdo, especialmente si se tiene un buen perfil. Y si no es posible evitarlas todas, se puede hablar con la entidad para que no aplique las comisiones más comunes, como la de apertura o la de amortización anticipada.

Desde el comparador, eso sí, aconsejan no dejar de lado los otros gastos asociados a las hipotecas: el tipo de interés, los productos que haya que contratar junto al préstamo… Lo ideal, según sus analistas, es calcular el coste completo de varios créditos hipotecarios para averiguar cuál saldría más a cuenta a la larga.