Caída de precios en 2021

Cómo ahorrar para poder comprar una casa barata en la playa en tres años

Este año se presenta como una oportunidad para adquirir una vivienda en la costa, sobre todo, si es de segunda mano. 

Casa playa
Casa playa
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La crisis económica derivada de la pandemia por Covid – 19 ha afectado a unos sectores más que a otros. En la balanza del más, se encuentra el inmobiliario, aunque es cierto que el golpe ha sido -de momento- mucho más débil que en la anterior crisis financiera y que hay diferencias entre zonas geográficas y tipos de vivienda. Las diferentes casas de análisis tienen previsiones muy distintas, lo que hace que la incertidumbre sobre el sector aumente. Mientras que BBVA Research solo prevé una bajada entorno al 2% entre 2020 y 2021, la agencia Fich estima una caída del 10% en dos años, similar al pronóstico de Bankinter, que lo sitúa en el 9%. Por su parte, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) apunta una rebaja del 8% hasta el primer semestre de este año.

En todo caso, las diferencias entre ciudades y poblaciones resultan evidentes. Mientras que, en Madrid y Barcelona, y otras grandes ciudades, el precio prácticamente no se ha movido, a las zonas costeras les ha tocado bailar con la más fea, y han puesto fin a cinco años consecutivos de encarecimiento. ¿Los motivos? Entre ello, la falta de actividad de los extranjeros en España, un tipo de cliente que pone sus ojos en mayor medida en las viviendas de sol y playa. Según datos de El Colegio de Registradores, los extranjeros adquirieron en 2020 un 26,5% de viviendas menos que en 2021, en gran parte por los problemas de movilidad. Y los expertos también dan por perdida la temporada de este año, ya que en su comienzo (Semana Santa) las restricciones de movimiento son ya evidentes y en verano, la confianza no habrá vuelto al sector. Pero, además, dentro de esta situación, hay un tipo de vivienda que, según el INE, está sufriendo la situación en mayor medida: la de segunda mano.

Por este cúmulo de circunstancias, resulta mucho más sencillo encontrar oportunidades en este mercado. Por ejemplo, la última campaña del grupo Cooperativo Cajamar y Haya Real Estate ofrece más de 15.000 inmuebles con descuentos de hasta el 60% sobre el valor de tasación. La mayor parte de la oferta se encuentra en la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia, y aunque muchas opciones se encuentran en el interior, es posible encontrar viviendas de entorno a los 50.000 euros en zonas playeras, como en Moncofa (Castellón).

Cuánto hace falta

Otro motivo para fijarse en las ofertas de segunda mano reside en la diferencia de impuestos en el momento de la compraventa frente a las nuevas. Si las primeras solo deben hacer frente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje varía entre el 6% y el 10%, dependiendo de la Comunidad Autónoma donde se adquiera la vivienda. En el caso de las nuevas, ese importe se elimina, pero a cambio soporta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que, dependiendo del tipo de inmueble y de su importe, puede quedar exento de pago o abonar hasta un 0,75% del precio escriturado; el IVA, que puede ser del 4%, en el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO), del 10%, en las de protección pública o libres, o del 21%, para otros casos.

De lo que no se libran las nuevas ni las de segunda mano es del coste de tasación, ni del notario, gastos que deben añadirse al del 20% del precio de la vivienda, ya que, por lo general, la financiación bancaria llega solo al 80% del valor de compraventa o de tasación, siempre la menor de las dos cantidades. Lo que implica que el ahorro para dar la entrada en una casa en la playa sea muy inferior al de una gran ciudad. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, adquirir una vivienda por menos de 200.000 resulta una tarea más digna de Misión Imposible que de un agente inmobiliario. Para poder acceder a una hipoteca son necesarios 40.000 euros más los gastos de compraventa. Mientras que, para una vivienda en la playa de 50.000 euros, serían necesarios 10.000 euros de entrada más gastos. Y si, en lugar de 50.000 euros, el coste fuese de 60.000 la cuantía no financiada ascendería a 12.000 y a 14.000 euros, en el caso de una casa de 70.000 euros. Importes, en todo caso, más fáciles de reunir.

Por ejemplo, según la calculadora de ahorro a largo plazo de Finect, en tres años, partiendo de una cantidad inicial de 2.000 euros, y haciendo una aportación mensual de 200 euros, si se invierte el capital en un producto conservador que logre sumar un 3,88% al año, sería posible lograr la entrada de 10.000 que requiere una vivienda de 50.000 euros. Y para lograr 13.000 euros habría que esperar un año más. Sin embargo, para lograr los 40.000 euros -más gastos- necesarios para comprar una vivienda en una gran ciudad, se necesitarían 12 años si se contrata un producto de las mismas características anteriores y se parte y se ahorra mensualmente el mismo montante. Aunque, lo cierto es que, en este caso, al contar con más años por delante, se podría optar por un mayor riesgo con lo que el tiempo de ahorro disminuiría. La clave, como siempre, se encuentra en el ahorro a largo plazo.

El resto del valor de la vivienda podría financiarse con un prestamos hipotecario. Los tipos de interés en negativo promovidos por los bancos centrales hacen que las ofertas estén más baratas que nunca, y los expertos esperan que se siga a estos niveles. Entre las propuestas más destacadas del mercado a tipo fijo y sin vinculaciones a 30 años destaca la de Evo Banco a un 1,75% TAE, que puede llegar a un 1,55% si se contrata un seguro de hogar y se ingresa una nómina. En esta misma línea, la de Openbank ofrece un 2,01% TAE, mientras que si se contratan los mismos productos que en Evo Banco (nómina y seguro de hogar), desciende a 1,86%. La hipoteca Sin Mochila de My Investor se sitúa en el 1,88% TAE a 25 años (máximo de años a los que se puede contratar).

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