¿Cuánto dinero tengo que pagar para cambiar mi hipoteca de variable a fija?

Con la subida del euríbor y el encarecimiento de las condiciones de financiación por parte de los bancos, cada vez son más las personas que buscan cambiar las condiciones de su hipoteca. Uno de los trámites más habituales es la modificación del tipo de interés por el que se rige el préstamo hipotecario, sobre todo si este es variable, para pasarlo a uno fijo que aporte mayor seguridad y estabilidad. ¿Cómo se puede hacer este cambio? Existen tres formas: a través de una novación, una subrogación o directamente una cancelación de la hipoteca. Eso sí, en función del procedimiento los trámites y los costes varían y el titular del préstamo debe valorar cuál le conviene más.

Hacer una cancelación, es decir, cancelar la hipoteca con una entidad para llevarla a otra que ofrezca mejores condiciones, es la opción que acarrea mayores gastos para el hipotecado, que tendrá que abonar de nuevo los costes de notaría, tasación, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y la comisión de apertura, entre otros gastos. Esto es así porque la cancelación implica la contratación de un préstamo hipotecario totalmente nuevo con una segunda entidad.

Con la subrogación, no obstante, también se realiza un cambio de entidad, pero solo se cambiaría, en este caso, el tipo de interés de la hipoteca. El resto de las condiciones seguirían siendo las mismas que las que se tenían con el banco inicial y no será necesario empezar de cero con el préstamo y tampoco pagar comisiones de apertura o volver a abonar los intereses del principio, como sí pasa con la cancelación. Por ello, la subrogación puede llegar a ser hasta 2.000 euros más barata que la cancelación.

Entonces, si nos fijamos en el ahorro, la mayor parte de los cambios se harían a través de la subrogación. Pero Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, señala que "la banca no quiere hacer subrogaciones, sino que, en la mayoría de los casos, las entidades financieras intentan cancelar la hipoteca existente para que el usuario tenga que contratar de nuevo la hipoteca con otro banco y no se contabilicen como una ‘huida’ del cliente, sino que se contabilicen como hipotecas nuevas".

Cambio por subrogación: 675 euros más la comisión

Además, desde la reforma de la Ley Hipotecaria en 2019 es la nueva entidad quien asume la mayor parte de los gastos en el caso de la subrogación. Un cliente que quiere cambiar su hipoteca a otro banco solo tendrá que pagar los gastos de tasación de la vivienda (425 euros, aproximadamente), en caso de que fuera necesario, la copia de escritura de la notaría (250 euros) y la comisión por subrogación, si la hubiera. Es en este último punto donde más se puede encarecer el proceso.

De este modo, si cambias las condiciones de una hipoteca variable por subrogación a cualquier otro tipo de hipoteca durante los tres primeros años, la comisión será de hasta el 0,25% y si lo haces durante los primeros cinco, del 0,15%. En el caso de modificar las condiciones, una hipoteca fija a cualquier otro tipo de hipoteca, la comisión por subrogación puede ser de hasta el 2% durante los primeros diez años y del 1,5% los siguientes, según ha podido constatar el comparador hipotecario iAhorro.

Cambio por cancelación: 1.075 euros más la comisión

En la cancelación del préstamo hipotecario sucede lo mismo, pero en esta ocasión habrá que sumar el coste de la cancelación registral de la anterior hipoteca (400 euros) a los gastos de tasación y copia de notaría. Por su parte, en lugar de tener que pagar una comisión por subrogación, habrá que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que establezca cada comunidad autónoma y una comisión por amortización anticipada, si así lo estipula el contrato, y que podría alcanzar el 2% de la cantidad que se desea amortizar.

En cuanto a la comisión máxima de amortización de la hipoteca, también cambia en función de si es de tipo fijo o de tipo variable. En este sentido, Simone Colombelli reitera que "el único hándicap es la preferencia de las entidades financieras por cancelar y constituir una hipoteca nueva en lugar de subrogar, cuando la diferencia económica de cancelar es muy elevada para el consumidor, incluso con las mismas comisiones, los gastos son mayores".

La nueva ley beneficia el paso de variable a fija por subrogación

Eso sí, si se realiza una novación (cambio de condiciones dentro de la misma entidad financiera, sin tener que cambiarse de banco) o una subrogación de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, la comisión máxima a cobrar por parte del banco sería del 0,15% sobre el importe pendiente en los tres primeros años de vida del préstamo y, si la hipoteca firmó hace más de tres años, no se cobrará comisión alguna.

"En 2019 el porcentaje de hipotecas variables constituidas en España frente a las de tipo fijo era muy elevado. Por tanto, con este cambio en las comisiones se intentaba potenciar el producto a tipo fijo frente al variable para igualar la balanza", explica el director de Hipotecas de iAhorro. De hecho, en junio de 2021, hace justo un año, había 4.500.253 hipotecas residenciales vivas en España, de las que solo 940.553 (un 20,9% del total) se regían por un tipo de interés fijo y 3.559.700 (el 79,1%) por uno variable, según datos recopilados en el Análisis dinámico de la cartera hipotecaria española realizado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Por ello, si queremos cambiar nuestra hipoteca variable por una fija, hoy en día sería todavía más rentable optar por la subrogación que por la cancelación. En el caso de que la hipoteca contratada fuera de 142.965 euros, si se cancelara pagaríamos 2.862 euros, mientras que subrogarla costaría 889 euros, es decir, 1.973 euros menos.