Tres datos imprescindibles que tener en cuenta para vender un piso en alquiler

Los tipos de interés están a punto de subir y el encarecimiento de las hipotecas ya es un hecho. El euríbor, que comenzó su escalada en abril, muestra una cotización media de 0,927% en lo que va de julio y se prevé que continuará incrementándose durante el segundo semestre de este año. En consecuencia, se espera que la demanda de viviendas decrezca en los próximos meses y se prevé que el mercado inmobiliario —que hasta ahora mostraba un boom en compraventas no visto desde 2007— empezará a enfriarse.

Este contexto presiona tanto a compradores como a vendedores para cerrar las operaciones cuanto antes. Pero, ¿qué ocurre si un propietario quiere vender su vivienda alquilada? ¿Se debe esperar al vencimiento del contrato de arrendamiento o se puede vender ahora, con los inquilinos dentro y antes de que la demanda se reduzca?

Los especialistas del comparador inmobiliario HelpMyCash.com confirman que se puede vender una vivienda alquilada. En efecto, frente a la inflación y la volatilidad de los mercados bursátiles, hay muchos inversores buscando adquirir vivienda, ya que es considerada valor refugio por excelencia. Y, si esta está arrendada, pueden rentabilizar su inversión desde el primer momento. Para que la operación tenga éxito, sin embargo, se deben tener en cuenta algunas regulaciones que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El comprador debe respetar el contrato del inquilino

Desde la modificación de la LAU en 2019, el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. En efecto, lo que se suele hacer luego de la venta es subrogar el contrato —es decir, cambiar la titularidad— a favor del nuevo propietario. Cabe añadir que, desde esta modificación en la legislación, los contratos de arrendamiento tienen una duración de cinco años, si el propietario es una persona física, y de siete si es una persona jurídica.

"Los propietarios suelen preguntarse si pueden obligar al inquilino a abandonar la vivienda. Y es que, si bien existen inversores dispuestos a comprar un inmueble en estas condiciones, el público es mucho más reducido que si la propiedad se vende vacía", explican desde HelpMyCash. Y añaden que obligar al inquilino a desalojar el inmueble no es posible, pero sí se puede negociar. Lo habitual es ofrecer al arrendatario una indemnización.

El inquilino tiene derecho de adquisición preferente

La LAU también establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si el propietario quiere vender la propiedad a un precio determinado, el inquilino tiene prioridad para comprarlo por ese valor. El vendedor, entonces, debe notificar al inquilino por escrito su voluntad de transmitir la propiedad a través de un documento donde informe las condiciones más importantes de la venta, principalmente el precio.

Sin embargo, los expertos de HelpMyCash advierten que, en muchos casos, el contrato de arrendamiento incluye una cláusula específica donde el inquilino renuncia a su derecho de adquisición preferente. En estos casos, deben notificar al inquilino la transmisión, pero este no tendrá prioridad para comprar el bien.

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El inquilino puede negarse a recibir visitas

Otro punto importante a tener en cuenta está relacionado con las visitas. Y es que, desde el momento en que se alquila la vivienda, el inquilino tiene derecho de uso sobre el inmueble. Por tanto, el propietario necesita su consentimiento para ingresar a la propiedad.

En este contexto, muchas veces los inquilinos se niegan a recibir visitas. Y aunque esto es perjudicial para el propietario, es una práctica completamente legal. Desde HelpMyCash aconsejan mantener una buena relación con el inquilino durante todo el proceso e intentar negociar los puntos que sean necesarios. Así la operación será mucho más sencilla para ambas partes.

Por último, los expertos advierten que existen algunos casos excepcionales donde la normativa puede ser diferente. Un ejemplo es que el derecho de adquisición preferente no aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas que se encuentran en el mismo edificio. Incluso, las condiciones pueden variar según la fecha de celebración del contrato. Por eso, aconsejan contactar con un agente inmobiliario para evaluar casuísticas particulares y reducir los riesgos durante la compraventa.