Las diferencias entre la nuda propiedad y el pleno dominio de una vivienda

La compra y venta de una vivienda puede entenderse de la manera más sencilla: quien paga por la propiedad pasa a tener el completo derecho para uso y disfrute de ella. Sin embargo, existen otras maneras de llevar a cabo la transferencia de un bien inmueble que van más allá del simple cambio de manos. Aquí entran en juego el concepto de la nuda propiedad y su distinción con el pleno dominio.

La propiedad de una vivienda se puede desdoblar entre su uso y su titularidad. Como lo indica su nombre, el pleno dominio es la denominación de la posesión completa de la propiedad, es decir, que puede residir en ella y contarla como parte de su patrimonio. También tiene derecho a decidir si permite la entrada de un inquilino o si cede la susodicha titularidad.

Derechos del nudo propietario

El pleno dominio se divide en dos: la nuda propiedad, que significa el derecho a la propiedad del bien sin su uso, y el usufructo, que es el disfrute de un bien que no se posee. Se entiende, entonces, que los derechos del nudo propietario y de quien tiene el usufructo corresponden en su totalidad al que tiene pleno dominio. A veces, la nuda propiedad y el usufructo pueden dejarse a distintas personas en una herencia.

Así, el pleno dominio permite ceder la nuda propiedad vendiendo la vivienda a cambio de unas rentas vitalicias, pero permaneciendo en ella, o ceder el usufructo, autorizando a otra persona a que haga uso del bien por un tiempo determinado o hasta su muerte. El valor de la vivienda se reparte entre nuda propiedad y usufructo, aunque cabe destacar que en el cálculo del usufructo influyen el plazo establecido del acuerdo y la edad del beneficiario.

El nudo propietario ostenta la propiedad de la vivienda de manera formal y puede negociar con ella, por la cual tiene derecho a exigir un precio de un solo pago o como rentas de frecuencia con cierta frecuencia de acuerdo a su valor. También tiene responsabilidades como el pago del IBI o las derramas de la comunidad y lo que se refiere a la conservación de la propiedad y su mantenimiento para que los inquilinos puedan vivir en ella. De esta manera, el nudo propietario contabiliza en su patrimonio el monto respectivo y se hace con el pleno dominio de la propiedad cuando se extingue el usufructo, consolidando su valor total.

Por otro lado, el usufructuario no procura ingresos para el nudo propietario en la mayoría de los casos. Dicho de otra manera, el usufructo no se entiende como un alquiler, aunque el usufructuario tiene derecho a alquilar la vivienda sin perjuicio a su condición. De esta manera, su condición no resulta afectada si la nuda propiedad se embarga para pagar una deuda.