¿El temor a una nueva burbuja se disipa? La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) cree que España se encuentra lejos de cualquier perspectiva de formación de una situación similar a la de 2008, a diferencia de lo que opinan algunos economistas y de lo que está ocurriendo en otros mercados europeos. La posibilidad de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario es uno de los temas analizados en el XV Observatorio de la Valoración que analiza los datos disponibles hasta el primer semestre y que presenta la AEV junto con la responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, y casi una veintena de expertos del sector.
El volumen de transacciones, que representa el 2% del parque de viviendas español, cuando en el boom de 2004-2006 el nivel alcanzaba el 4%, es el principal dato que utiliza para descartar la burbuja. Mientras que en períodos de boom, el nivel de transacciones se acerca al 3% del parque, porcentajes por debajo del 1,5% reflejan un mercado bajista o en crisis (durante la fase de máxima crisis, 2011-2014, las transacciones en España no superaban el 1,4% del parque).
El año 2020 constituyó una excepción, ya que la marcada reducción del número de operaciones fue debida a la pandemia, y se espera que la proporción de compraventas vuelva a tender al 2% en 2021, lo que supone que el mercado residencial no se encuentra sobrecalentado, sino que evoluciona alrededor de su equilibrio, según corroboran más del 80% de los profesionales consultados para el estudio. Estos entienden que esa cifra de transacciones es probable gracias a la buena marcha de la vacunación, el incremento de la confianza de los consumidores, las nuevas necesidades de vivienda creadas por la Covid y los niveles de ahorro alcanzado por muchas familias.
Asimismo, destacan la gran diferencia en cuanto a cifras absolutas de producción de vivienda entre la etapa actual y la previa a la crisis de los años 2007-2008, así como la política de precaución de las entidades financieras a la hora de conceder préstamos hipotecarios, que impide la sobrealimentación de los precios.
Aumento de precios de entre el 5 y el 6%
La AEV prevé que el precio medio de la vivienda se incremente entre el 5% y el 6% en 2021, en línea con la estimación que hizo el pasado mayo. Tras el efecto rebote de los primeros trimestres, el informe prevé que los se muevan durante los siguientes trimestres en tasas positivas hasta casi finales de 2022. Estima que la vivienda de segunda mano podría mantener revalorizaciones superiores al 6% hasta final de ese año, cuando calcula se reducirán a niveles menos intensos de crecimiento.
Esta predicción es apoyada por seis de cada diez expertos, mientras que el resto entiende que se podría situar en tasas más moderadas, cercanas al 3%. Las viviendas nuevas también alcanzarían revalorizaciones cercanas al 5%, predicción que apoya el 74 % de los profesionales consultados, dada la escasa oferta y los efectos del encarecimiento de la mano de obra y materias primas.
En cuanto a la financiación a promotores, el informe menciona que, tras un fuerte crecimiento desde junio de 2020, ésta "parece haberse congelado a mediados de 2021" y avanza que seguirán ganando protagonismo las alternativas que están surgiendo a la financiación tradicional en forma de instituciones financieras privadas (fondos de inversión, mercado de capitales, plataformas de crowdlending).
Entre los riesgos que podrían entorpecer el ritmo de crecimiento de la oferta en 2022, a pesar de la recepción de fondos europeos, destaca la escasez de mano de obra en el sector, el incremento reciente del coste y el tiempo de entrega de los materiales y el problema estructural asociado a los largos tiempos de tramitación de licencias.
El informe también ve próximo un incremento del precio del alquiler, principalmente en grandes ciudades, después de que en los últimos meses el turismo haya tendido a restablecerse y se haya suavizado el impacto del teletrabajo con modelos híbridos. Para la secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, los datos refuerzan su percepción de un "crecimiento sano del mercado inmobiliario español, muy alejado de los movimientos abruptos en otros países a raíz de la pandemia". A su juicio, el mayor reto para sostener los niveles actuales de actividad sigue siendo "facilitar la accesibilidad de los más jóvenes a la vivienda, a través de fórmulas de ayuda, bien a la compra, bien al alquiler".
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