Los precios que publican los portales inmobiliarios son un espejo de la oferta viva disponible en sus escaparates, pero no son estos los que tienen la última palabra sobre las cantidades que se negocian a través de sus enlaces. Los propietarios de los inmuebles fijan sus precios y es a partir de esas cifras que portales hacen sus cálculos. Esto explica la disparidad en los datos de cada uno. En Fotocasa, el precio medio del metro cuadrado a nivel nacional es de 1.883 euros, cuando en Idealista es de 1.816 y en Pisos.com, de 1.845. Si se toma un inmueble de 100 metros cuadrados como ejemplo, la brecha entre uno y otro puede causar diferencias de precio que llegan a los 7.000 euros en las ofertas.
Las distancias dentro de las comunidades autónomas son más significativas. Los cálculos de Fotocasa sitúan el precio de venta del metro cuadrado en Baleares -la autonomía donde más han subido producto de la pandemia- en 2.846 euros. La cifra sube a 3.160 euros en Idealista y a 3.124 en los informes de pisos.com. El salto entre portales del precio de inmuebles de 100 metros cuadrados puede llegar hasta los 27.800 euros.
Algo parecido ocurre en Extremadura -una de las zonas con ofertas más asequibles- donde el precio medio de Fotocasa alcanza los 1.160 euros, el de Idealista se queda en 933 y el de Pisos.com, en 800 euros. La distancia entre ambas magnitudes escala a 36.000 euros si se toman como referencia pisos de 100 metros cuadrados.
Estas magnitudes provienen del mercado, y son superiores a las cifras que manejan las tasadoras. Sociedad de Tasación, por ejemplo, presenta un precio de 1.675 euros por cada metro cuadrado a nivel nacional y Tasaciones Inmobiliarias otro de 1.573. La disparidad responde a la distinta concepción entre lo que valen los inmuebles por sus características y lo que alguien está dispuesto a pagar por ellos y los factores que los rodean.
José María Basañez, presidente de TecniTasa, ha explica a este medio que existen cuatro factores que causan estas diferencias. El primero es que las ofertas presentan el precio por el que un vendedor desea transaccionar su propiedad, pero no incluye los descuentos que se dan en la mayoría de las operaciones de compraventa. Estas rebajas suelen situarse entre el 5 y el 10% del precio total de la casa, y se ven en las transacciones de vivienda usada y nueva. En el último caso, muchos promotores ofrecen rebajas a inversores que compran en bloque para alquilar o a particulares cuando están bajo presión para sacar al mercado las últimas unidades.
Un segundo factor expuesto por Basañez es que muchas de las ofertas que se encuentran en internet han sido colgadas por un agente de la propiedad inmobiliaria (API) e incluyen su comisión. Una tasadora no toma en cuenta este valor, que puede situarse entre el 2 y el 5% del total de la transacción. En tercer lugar, el directivo de TeniTasa ha señalado que las empresas de tasación no computan los muebles y electrodomésticos que los propietarios dejan en los inmuebles, y las ofertas sí, ya que su valor es considerable y representa un ahorro de tiempo y dinero para el comprador que se muda a una casa equipada.
Por último está la variable hipotecaria. Las tasadoras ofrecen un valor hipotecario, que consiste en un valor sostenible en el tiempo. Esto significa que la tasación siempre será igual o inferior, pero no superior, al precio del mercado. En este sentido, el experto de TecniTasa aclara que muchas veces se descuenta un porcentaje al total cuando se considera que existe algún componente especulativo en la zona o la promoción.
Estos cuatro factores son importantes ya que si se dan al mismo tiempo pueden generar un descuento de hasta el 20% en las ofertas. Sin embargo, también hay situaciones en las que el precio de tasación es mayor. Esto sucede cuando el vendedor tiene prisas por 'deshacerse' de su inmueble y baja el precio o en los casos en que el activo ha pasado a ser parte de la cartera de una propiedad financiera que quiere hacer caja. Estas variables también influyen en el comportamiento del precio en los portales, pero el mayor peso de decisión en estos lo tienen los propietarios de los inmuebles.
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