pregunta
- ¿Qué puede hacer una comunidad frente a los inquilinos de un propietario que han instalado una industria en la casa con la que producen humos, ruidos, etc.?
El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal está dedicado a la acción de cesación, que puede ejercerse frente a actividades molestas.
La comunidad debe demandar al propietario y al arrendatario u ocupante y el juez podrá decretar el cese de las actividades y también establecer la resolución del contrato de arrendamiento (incluido el lanzamiento inmediato), e incluso una indemnización de daños y perjuicios. La literalidad del precepto es la que sigue:
"Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento".
No se nos oculta que los pleitos civiles son muy largos. Por eso, en casos como el que presenta lo normal es intentar primero un requerimiento formal y una denuncia municipal, ya que es muy probable que en un inmueble residencial no sea legal el establecimiento de una actividad industrial, y la administración tiene facultades ejecutivas de las que los particulares carecemos.
*La respuesta ha sido elaborada por el despacho de abogados Echeandia & Alevito: www.echeandia-alevito.com
