Precio de los honorarios

Tres aspectos esenciales que debe tener el contrato de exclusividad inmobiliaria

Los especialistas del comparador inmobiliario HelpMyCash.com aseguran que la conveniencia de aceptar o no este requisito depende de las necesidades del vendedor, pero que hay cláusulas que conviene revisar.

Agente inmobiliario para comprar casa
Agente inmobiliario para comprar casa
©[kanchanachitkhamma] a través de Canva.com

Cualquier propietario que quiera vender su piso se habrá encontrado con que la mayoría de las agencias inmobiliarias piden un compromiso de exclusividad. Esto significa que el inmueble no se podrá vender a través de otra inmobiliaria al mismo tiempo y, siempre que el contrato lo especifique de forma explícita, tampoco se podrá vender de forma particular.

A través de este requisito, las agencias buscan cierta protección. Y es que invierten dinero, por ejemplo, en el desarrollo de un plan de marketing del inmueble, que no recuperan hasta tanto no venden la propiedad. Además, suelen incentivar al propietario a aceptar el mandato de venta en exclusiva, ofreciendo servicios más completos y honorarios más bajos en estos casos. Por ejemplo, la misma inmobiliaria puede cobrar un 4% más IVA de comisión si no vende en exclusiva, y un 3,5% más IVA si el propietario acepta el compromiso de exclusividad.

Los especialistas del comparador inmobiliario HelpMyCash.com aseguran que la conveniencia de aceptar o no este requisito depende de las necesidades del vendedor. Apuntan, sin embargo, tres cláusulas muy importantes sobre el contrato de exclusividad inmobiliaria que todo vendedor debería conocer antes de firmarlo.

Duración del contrato y prórroga tácita

La mayoría de las inmobiliarias piden una exclusividad de entre tres y seis meses. En zonas como Marbella, donde el mercado inmobiliario se activa más en una época específica, el plazo puede ascender a un año. Pero existen también agencias que trabajan en Madrid o Barcelona —donde el tiempo medio de venta no supera los tres meses—, que piden compromisos de exclusividad de doce meses. Incluso se pueden encontrar inmobiliarias donde el compromiso es por tiempo indefinido.

Paula Eseiza, experta inmobiliaria en HelpMyCash, aconseja aceptar exclusividad de entre tres o seis meses, pero no más. Advierte, además, de la existencia de una cláusula de prórroga tácita. "Hemos analizado más de 50 contratos y la gran mayoría incluye esta cláusula, donde se detalla que, una vez vencido el plazo del acuerdo, este se renueva automáticamente por otro periodo idéntico al pactado al inicio, salvo que el propietario avise con una antelación de entre 7 y 30 días (dependiendo de la agencia) que no quiere continuar con los servicios", explica.

Cuánto y cuándo se pagan los honorarios

El contrato de exclusividad inmobiliaria también detalla a cuánto ascienden los honorarios de la agencia y cuándo se pagan. Y aunque casi todas las inmobiliarias aseguran que el pago "se hace a éxito" o que el propietario "solo paga si vende", la realidad es que los honorarios suelen cancelarse total o parcialmente con las arras. Solo una minoría de las inmobiliarias detallan en su contrato de exclusividad que la comisión se paga el día en que se firma la escritura de compraventa.

"Recibimos frecuentemente preguntas de usuarios en nuestro foro donde nos preguntan si es legal que la agencia cobre sus honorarios de las arras. Y la respuesta siempre es la misma: el contrato de exclusividad es un documento privado y si ahí se explica de forma explícita que la agencia liquidará sus honorarios en esa instancia, hay poco que hacer, puesto que el propietario ya ha firmado", afirma Eseiza.

Casos en los que la agencia puede reclamar su comisión

Existen casos específicos en los que la inmobiliaria puede reclamar sus honorarios, aunque no haya vendido la vivienda. Estos dependen de lo que se especifique en el contrato en cuestión, pero el análisis de HelpMyCash sobre más de 50 acuerdos de venta reúne algunos puntos comunes a la mayoría de las agencias.

Así, tras firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria, las agencias suelen reclamar honorarios si el propietario vende su piso a un comprador presentado por ellas, incluso cuando ha transcurrido hasta un año del vencimiento del contrato. Del mismo modo, si la agencia encuentra un comprador dispuesto a pagar el precio acordado en el contrato de exclusividad y el propietario se niega a cerrar la operación, la inmobiliaria también suele tener derecho a reclamar su comisión. Asimismo, siempre que el contrato diga claramente que el propietario se compromete a no vender por su cuenta, la agencia podría liquidar su comisión si el piso se vende de forma particular.

"Estas casuísticas están presentes en la gran mayoría de los contratos de exclusividad. Lo que aconsejamos a los propietarios es que lean los documentos con detalle antes de firmarlos. Parece una obviedad, pero puede ocurrir que la presión y el nerviosismo del momento fuerce a firmar sin leer y es entonces cuando llegan las sorpresas", advierte los especialistas.

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