Entrevista al CEO de Vía Célere

"Las medidas para controlar los precios han sido un fracaso en todos los países"

José Ignacio Morales dirige la promotora desde 2019 y ha compartido con 'La Información' sus impresiones sobre los cambios de regulación en el sector, la financiación y los hábitos de los compradores.

Jose Ignacio Morales Via Celere
Jose Ignacio Morales, CEO de Vía Célere
Vía Celere

José Ignacio Morales es el CEO de Vía Célere desde 2019. Su llegada a la compañía no fue fruto de una casualidad ya que el empresario tuvo que pasar cerca de 11 entrevistas de trabajo antes de ocupar el puesto. Este año cumplirá su tercer aniversario al frente de la promotora controlada por el fondo estadounidense Värde y ya ha logrado hitos como alcanzar el mejor dato de entrega de viviendas en la última década. Aún así, Morales ha reconocido durante una entrevista a 'La Información' que el sector inmobiliario y su empresa no han sido inmunes al paso de la Covid y sus esfuerzos para emprender una recuperación, como el impulso de la modalidad 'buid to rent', estarán muy condicionados por el próximo ciclo económico y las políticas en materia de vivienda del Gobierno. 

Vía Célere rompió un récord en la entrega de viviendas, ¿es posible mantener ese ritmo en medio de una pandemia?

Este es un negocio que tiene una inercia muy grande. Hoy se entregan las promociones iniciadas hace dos años. Por esto, el grado en el que desarrollemos nuestras tres líneas de negocio -el build to rent, build to sell y las ventas de suelo- dependerá mucho de la evolución económica del país. Sin embargo, nuestro objetivo es mantener un rango de entregas de entre 1.500 y 2.000 viviendas al año. Eso sí, hemos notado que el mundo del alquiler está 'de moda', y lo digo por el especial apetito inversor de los últimos meses. España es un mercado atractivo porque el 97% de la oferta está gestionada por particulares. Existe mucho interés por construir edificios nuevos que desde el momento del diseño tengan como objetivo el alquiler, que es muy diferente a lo que hay a día de hoy. Y es que la mayoría de las socimis han reciclado el producto bancario que no se vendía y lo han pasado al alquiler. Es un parque viejo. 

¿Este impulso hacia el alquiler puede verse frenado por las iniciativas de una parte del Gobierno de coalición para regular los precios?

Lo dice la experiencia. Todas las medidas encaminadas a controlar los precios han sido un fracaso en las ciudades donde se han ensayado. En términos generales, todo lo que sea una ley que se meta en el mundo del alquiler, bien sea porque lo regule o le imponga topes, y proteja la ocupación ilegal de la vivienda es algo que evidentemente no le gusta a los inversores. Lo que de verdad funciona para bajar el precio del alquiler es poner más oferta en el mercado, y para eso hay que dejar que los inversores hagan los números con libertad. Estos amoldarán sus precios a las condiciones del mercado, ya que sino no podrán sacar rentabilidad a sus productos. 

El mejor ejemplo es lo que ha ocurrido en Madrid y Barcelona durante la pandemia. Muchos pisos que estaban inscritos en portales de alquiler vacacional como Airbnb se 'mudaron' al alquiler tradicional ante la falta de turistas. Así, la oferta aumentó significativamente y las estadísticas reflejaron una disminución de los precios de entre un 5 y 10% en las rentas. No ha hecho falta ni un índice de precios, ni una regulación pública. Solo dotar de más oferta al mercado. 

¿Se puede decir lo mismo para los problemas de accesibilidad hacia la compra de una vivienda?

Se puede abaratar la vivienda si se abarata el suelo, ya que este supone en torno al 30 y 40% de su coste. Suelo hay de sobra en España. La regulación es el factor que lo encarece. Se necesita una regulación que flexibilice los usos de las parcelas que no estén destinadas al residencial para aprovechar esas naves industriales o edificios que se han quedado vacíos y sin uso. 

Mientras tanto, ¿habrá un cambio en los precios?

Actualmente no tenemos incentivos para bajar los precios ya que vendemos casi ocho de cada diez pisos de nuestra cartera. Incluso, hay muchas ciudades donde la oferta que ponemos sobre la mesa es insuficiente. Este desbalance entre la oferta y la demanda proviene de la crisis anterior -hay muchas localidades que no han albergado ningún proyecto inmobiliario nuevo en los últimos años- y la pandemia no ha hecho más que acentuarlo. Por esto, pese a que nos fue mal a nivel comercial durante algunos meses de 2020, como a todos, ahora vivimos una especie de segunda juventud. Las personas quieren hogares nuevos con zonas comunes, jardines, terrazas... y están dispuestas a trasladarse fuera de la ciudad para obtenerlos. Este es el producto de Vía Célere.

¿La pandemia ha endurecido las condiciones de financiación bancaria para desarrollar los nuevos proyectos?

Las condiciones para obtener financiación de los bancos comenzaron a endurecerse antes de la llegada del coronavirus. Atribuir los cambios a la pandemia no es del todo correcto. Lo que ha modificado los parámetros es la concentración bancaria. En este país hemos llegado a tener más de 50 entidades con las puertas abiertas para otorgar préstamos promotores y ahora tenemos 12 o 13 por las fusiones bancarias. El hecho de que se hayan producido estas sinergias y se reduzca el numero de jugadores se traduce en menor financiación para este y muchos otros sectores. Aquí sí considero que se va a producir una cierta polarización. Creo que habrá una migración de la financiación bancaria hacia el gran promotor y lo tendrán mucho mas complicado la pequeña y la mediana empresa. Lo mismo ocurre con los métodos de financiación alternativos. Las promotoras de mayor tamaño seguirán gozando de muy buenas condiciones en términos generales por el volumen y escala de sus proyectos. 

Aún así, considero que una de las metas para todas las promotoras es la diversificación de las fuentes de financiación ya que no deberíamos depender solo de los mecanismos ofrecidos por los banco. Este es el camino y muchas empresas del sector ya hemos registrado programas de pagarés en el mercado alternativo de renta fija (MARF). Estamos haciendo los deberes para no depender exclusivamente de las entidades bancarias. 

¿Qué sigue para Vía Célere?

En el negocio build to sell vamos a seguir trabajando en la línea de consolidar el nivel de entregas entre las 1.500 y 2.000 unidades de vivienda al año. En cuanto al build to rent, lo que buscamos es transformar el apetito inversor en proyectos reales. Por último, seguiremos desinvirtiendo el banco de suelo de forma muy residual. Sobre todo aquellas parcelas que consideremos no estratégicas.

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