Gallardón ofrece a las grandes fortunas hacer negocio con la VPO de alquiler

Un nuevo escándalo acaba de estallar en Madrid. La decisión de la Empresa Municipal de la Vivienda de subastar 630 pisos, actualmente protegidos y en régimen de alquiler, ha desatado las críticas de inquilinos y oposición, que acusan al alcalde de la capital, Alberto Ruiz-Gallardón, de haber tomado esta decisión unilateralmente y sin presentarla al resto de partidos.

En pleno mes de agosto, se ha abierto esta meteórica operación, que se completará el próximo 13 de septiembre, cuando se celebre la subasta. Con esta operación, que afecta a cuatro promociones de Carabanchel, Moratalaz, Sanchinarro y Vallecas, las arcas públicas esperan recaudar un mínimo de 64,3 millones de euros, con los cuales tapar algún que otro agujero.

Este precio de salida restringe la puja a grandes fortunas y fondos de inversión, que han hecho un paréntesis en sus vacaciones para empezar a preparar sus ofertas por este polémico concurso.

Según han reconocido los potenciales compradores, este proyecto les ha pillado por sorpresa, pero cuenta con el suficiente atractivo como para dejar aparcado el bañador e intentar hacer negocios, ya que el precio de salida confiere una media de 102.000 euros por piso. Una cifra, en principio, interesante para los grandes bolsillos.

Aunque la subasta se hizo pública hace apenas seis días y los plazos para decidir son muy cortos–apenas hay seis semanas por delante- varios inversores nacionales y extranjeros están ya estudiando las rentabilidades que ofrece la operación y la posibilidad de pujar.

“La operación es especialmente apropiada para un family office. El tamaño y el precio son razonables y el hecho de que sean viviendas ya alquiladas da mucha seguridad al comprador”, aseguran en una firma asesora de grupos familiares.

Amancio Ortega y Alicia Koplowitz son inversores habituales en activos inmobiliarios. También son especialmente activas las mutuas, que buscan negocios inmobiliarios de la máxima seguridad con vocación de largo plazo. Por ejemplo, este mismo año, la Mutualidad de la Abogacía ha desembolsado 26,5 millones de euros por un edificio de Reyal Urbis en la Gran Vía madrileña.

Pero quien parece tener más probabilidades de hacerse con estas cuatro promociones es Lazora, hoy por hoy, el grupo privado español con más intereses en el negocio de la vivienda protegida de alquiler.

El grupo liderado por la creadora del fondo inmobiliario de Banif, Concha Osácar, cuenta con más de 4.000 viviendas en alquiler y con otras 2.000 que están en fase de desarrollo. Fuentes de Lazora han reconocido estar estudiando la operación, aunque todavía no han decidido si pujaran por estas cuatro promociones.

Esta firma suele promocionar las viviendas protegidas que tiene en cartera, por lo que su interés en edificios ya terminados y alquilados, como los que subasta la Comunidad de Madrid –en este caso con rentas entre los 300 y los 600 euros-, dependerá mucho del atractivo del precio definitivo de venta.

Constructores y fondos buitres

Según fuentes del sector, las cuatro promociones –de 330 pisos en Sanchinarro, 220 en Vallecas, 80 en Carabanchel y 30 en Moratalaz- también han despertado el interés de varias constructoras que quieren diversificar su cartera de ladrillos.

Acciona o Realia, la filial de FCC que está apostando por inmuebles en renta que aportan ingresos estables, podrían estar entre las interesadas, según fuentes del mercado. La última, de momento, no cuenta con el alquiler residencial entre sus líneas de negocio.

Un caso distinto es el de los grandes fondos internacionales. Para ellos, la operación es pequeña y el interés de la vivienda protegida, muy reducido. No obstante, hay varios fondos que están rastreando continuamente el mercado español.

Es el caso del americano Baupost o del germano Terra Firma, o un fondo oportunista como Apollo Investment, que ya ha comprado en España algunas carteras de morosos a bancos y cajas. El mercado da por hecho que alguno de estos tres acudirá a la puja.

Cambio de reglas

El principal atractivo que tiene este concurso para fondos y grandes fortunas es que a partir de 2015 podrán elevar el precio de la renta, cuando están adquiriendo la vivienda bajo el régimen de protegida, porque para esa fecha habrán caducado todos los contratos de alquiler actuales.

Por su parte, los actuales propietarios denuncian que, cuando firmaron el contrato, se les ofreció la posibilidad de adquirir posteriormente la vivienda a precio público. No obstante, el Ayuntamiento de Madrid no está obligada a ofrecérselo, sino que tal opción podía ser aprobada "facultativamente" por el Consejo de la Empresa Municipal de la Vivienda a partir de 2021. Algo que, a tenor del giro de los acontecimientos, ya no va a ocurrir.

Lo cierto es que quien quiera adquirir los lotes de pisos que salen a la venta en la ciudad que dirige Alberto Ruiz Gallardón va a tener que decidir rápido y en pleno período vacacional. El objetivo de Madrid es vender cuanto antes para aliviar parte de la deuda de 1.004 millones que acumula la EMVS.