La banca precipita la venta del ladrillo para evitar las 'penalizaciones' de Linde

Las prisas con que la banca busca desprenderse del ladrillo no es casual ni simple ‘mimetismo’ de estrategias. Confluyen incentivos como la ventana que se ha abierto con el vivo apetito inversor de fondos especialistas y hogares y cierto temor a que Blackstone anegue pronto el mercado con la gigantesca cartera del Popular, pero el factor determinante es que hace casi doce meses el Banco de España aprobó una norma que ‘invita’ a desprenderse de los inmuebles a ritmos del 25% anual y la reducción bruta hasta junio ni siquiera alcanzaba los dos dígitos.

No hay un ‘examen’ del organismo dirigido por Luis María Linde como tal pero el conocido como ‘Anejo IX de la Circular 4/2004 ’ aprobado en octubre pasado penaliza su sola posesión con el argumento de que genera costes -de mantenimiento y de gestión de venta-. Para promover la venta activa obliga primero a retasar el portfolio año a año, con los gastos que dicho ejercicio acarrea. Y, una vez fijada la tasación, se le aplicará un ajuste conforme a la experiencia de desinversión de la entidad para obtener lo que califica como valor razonable. Si el resultado de dicho cálculo es, por ejemplo, 75 y el inmueble se encuentra contabilizado a 100, la entidad financiera deberá acopiar una hucha en provisiones del 25%.

A fin de establecer un campo de juego igual, las nuevas reglas fijaron como estándar que la entidad debe tener capacidad para vender como mínimo anualmente el 25 % del inventario medio de viviendas terminadas, el 20 % si el bien es una oficina, un local comercial o una nave polivalente terminada; o del 15 % en el caso del resto de bienes -incluídos suelos y urbanos y urbanizables-.

Las prisas surgen porque, a pesar de los esfuerzos, está a punto de completarse el primer ciclo o ejercicio de aplicación de la norma y, aunque el balance bruto casi no se ha movido, pronto deberán iniciarse los trabajos de retasación y el riesgo de que deban aplicar ajuste sobre ajuste es elevado, indican en una entidad financiera.No permite liberar provisiones sin ventas

La ley guardaba un premio con doble filo para estimular la salida permitiendo a la entidad liberar las provisiones que aflorasen como plusvalía al enajenar el activo o prohibiendo que se recuperen cuando la tasación señale que el inmueble ha ganado valor si continúa incrustado en balance durante excesivo tiempo.

La realidad es, sin embargo, tozuda y las entidades han tenido que disparar la hucha de provisiones para “soslayar” o cumplir con la norma reduciendo el problema neto, según indica el directivo de una inmobiliaria. O, para ampliar el margen de maniobra y ganar capacidad para sacar al mercado grandes carteras sabiendo que, aunque se apliquen grandes descuentos, sus resultados estarán a salvo y sin resentirse.

Los balances de los cinco mayores bancos -Santander, con las cifras consolidadas del Popular; Caixabank, BBVA, Sabadell y Bankia- cargaban aún en junio con inmuebles adjudicados por un valor bruto de 66.452 millones de euros. Su exposición apenas disminuye un 5% interanual, aunque achicaron el problema casi un 24%, hasta 30.057 millones con una intensa aportación a dotaciones que aumentan el 18% interanual-.

Tienen, de hecho, más dinero en provisiones -casi 36.100 millones- que el valor neto asignado a los pisos, locales, etc, una situación que les permitiría colocarlos al 46% del precio de adjudicación sin perder dinero. El cómputo global sufre cierta distorsión por el titánico esfuerzo efectuado en el Popular durante su resolución y antes de adjudicarlo al Santander, pero la tendencia a engordar la red de saneamiento a un ritmo superior al logrado por las desinversiones es general entre las entidades.

La idea de rebajar la carga inmobiliaria se ha colado además entre las prioridades de supervisión y regulación del Banco Central Europeo (BCE) y la autoridad europea de banca (EBA) para eliminar la presión que ejerce sobre los márgenes y que deje evolucionar a la asfixiada rentabilidad. El supervisor único ha obligado a las entidades a diseñar planes concretos para desembarazarse del problema y alienta la ejecución con la exigencia de reportes periódicos sobre el grado de cumplimiento o explicaciones del desvío en los planes.Alud de carteras a la venta

Sólo la Sareb, Bankia, BBVA, CaixaBank, Liberbank, Bankinter o Bankia han lanzado ya distintas operaciones de carteras de inmuebles, deuda promotor y préstamo dañado con valores nominales superiores a los 5.000 millones de euros. El grupo bancario surgido de la fusión de CajaStur (previa absorción de CCM), Caja Cantabria y Caja Extremadura se ha marcado además un plan a tres años para reducir al máximo la tenencia de activos improductivos, idéntico calendario compartido por BBVA y que en su día desveló el Santander para resolver el problema heredado del Popular -casi 37.000 millones de exposición ‘tóxica’-.

Un plan que se ha, incluso, precipitado en los últimos meses. La venta a Blackstone del 51% de la cartera del Popular le permitirá al Santander desconsolidarlo en tiempo récord cuando la operación cristalice en el momento que reciba todos los parabienes formales y oficiales. Asistir a una operación casi gemela es factible si BBVA se decide a vender la inmobiliaria Anida. Y, Liberbank, la entidad actualmente bajo mayor foco por esta exposición, se ha aliado con Haya Real Estate (Cerberus) para acelerar al máximo.