El Mediterráneo, Madrid y la vivienda usada tiran del mercado inmobiliario

El año 2014 fue el punto de inflexión para el mercado inmobiliario, después de seis ejercicios protagonizados por caídas bruscas de los precios de la vivienda, de las ventas y de las hipotecas contratatadas.

Los últimos datos muestran una recuperación y que el sector ha superado ya ese punto de inflexión. Así se evidencia en la subida del 15% en la compraventa de vivienda en febrero de este año con respecto al mismo mes de 2014, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) que difunde el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Sin embargo, el mercado inmobiliario es muy heterogéneo y que pese a que ha absorbido la mayoría de los desequilibrios previos, el ritmo de reacción ha sido muy diferente según productos y localizaciones.

Así se desprende de un exhustivo informe elaborado por el servicio de estudios de Bankia, en el que el que se destaca el dinamismo de la vivienda vacacional en la costa -sobre todo en el Mediterráneo y en las islas-, de los inmuebles en áreas metropolitanas y de la vivienda de segunda mano. Mientras subraya la sobreoferta que todavía existe, por ejemplo, en las provincias limítrofes con Madrid.Los precios impulsan la inversión

La drástica caída de los precios ha provocado un cada vez mayor interés inversor, especialmente internacional, mientras que el ya perceptible incremento del empleo y las facilidades para obtener crédito también han contribuido a esta reactivación de las compras.

Según se recoge en el estudio de Bankia, que lleva por título Situación y perspectivas del mercado de vivienda, entre febrero de 2014 y enero de 2015 fueron visadas 35.845 viviendas en toda España, lo que supone un incremento interanual de 7%.

Sin embargo, este destacado repunte es todavía desigual y sólo alcanza a ocho comunidades, destacando los incrementos -que superaron el 20%- de Madrid, Cataluña, Asturias, País Vasco y Castilla y León.

Mientras, en el mercado del suelo también se percibe el cambio de ciclo. Aunque en niveles aún muy bajos, transacciones y precios se van reanimando. Así, durante 2014 se produjeron 15.899 transacciones de suelo, la cifra más elevada desde 2011. Mientras, el valor intercambiado fue de 2.470 millones, un 3,3% más que en 2013, aunque apenas el 12% de su valor en 2007.Extranjeros, vivienda usada y Mediterráneo, protagonistas

Un nicho del mercado claramente en alza ha sido el de vivienda de segunda mano, cuyas ventas ya suponen el 66% del total, el mayor nivel en cinco años.

También destaca que los extranjeros ya compran el 17,4% de las viviendas, el mayor nivel desde el primer trimestre de 2008, según datos del Ministerio de Fomento. Además, alrededor del 40% de las compras de los extranjeros se produjeron en Alicante y Málaga.

También, el informe de Bankia - una exhaustiva radiografía del mercado inmobiliario- constata que más de la mitad de las operaciones de compraventa tienen lugar en el Mediterráneo y que la operativa hipotecaria comienza a reanimarse, tanto en operaciones que aumentan el 7,9%, como en volumen contratatado, casi el 11% más. Pese a todo, en 2014 el 29% de las adquisiciones de vivienda no estuvo relacionado con una hipoteca.

Destaca que el importe medio de las operaciones se sitúa en 105.795 euros, que es la cantidad más elevada en los últimos 14 meses.

En cuanto a los precios, la reactivación ha impulsado los precios un 2,1% desde mínimos y los pequeños repuntes ya empezaron a producirse en 2014. El ajuste medio de precios desde máximos hasta el mínimo que se alcanzó en el primer trimestre de 2014 fue del 37,2%, según los datos de INE.

Resalta el informe que buena parte de los condicionantes generales de la demanda muestran una mejoría y "van sentando las bases para un nuevo ciclo, aunque será de menor intensidad".

Así, la creación de empleo va tomando fuerza, mejora el clima de confianza y las expectativas, repunta la renta disponible -por el mayor empleo y la rebaja fiscal- y mejoran las condiciones de financiación. Sin embargo, el desapalancamiento de los hogares avanza muy lentamente.

El servicio de estudios de Bankia señala que el stock de vivienda nueva sin vender se ha reducido un tercio, pero una parte del stock pendiente será difícil venderlo puesto que no se ajusta a la demanda. La Rioja y Castilla-La Mancha presentan los mayores niveles de stock.

Mientras, pese a la caída de precios, la moderación salarial todavía hace que el esfuerzo para comprar vivienda siga siendo elevado, los factores demográficos anticipan menores necesidades de vivienda y los precios medios de los inmuebles tardarán en repuntar.

Perspectivas del mercado inmobiliario

Según el informe, las expectativas apuntan a que la reanimación del sector se irá afianzando en 2015, en paralelo al mayor crecimiento económico. Sin embargo, no se prevé un crecimiento espectacular, sobre todo en lo relativo a los precios, donde se mantendrán importantes diferencias en cuanto a los ámbitos geográficos y los productos.

Sin embargo, "el mercado aún se encuentra en niveles muy bajos de actividad, por lo que cualquier pequeña mejora provoca unas tasas de crecimiento elevadas. Hay que tener en cuenta que el volumen actual de transacciones no es ni la mitad de las cifras que se alcanzaron en máximos en 2007", señala el estudio.

Mientras, el stock de vivienda nueva se reduce lentamente -cerca de 200.000 resultan prácticamente invendible-, puesto que la demanda se centra en la vivienda usada.