La recuperación del precio de la vivienda en 2015 será lenta y desigual

Los precios de la vivienda han caído alrededor de un 40% desde los máximos previos al comienzo de la gran crisis. Se trata de una caída histórica, de un desplome de enormes proporciones que sin embargo aún no ha conseguido reactivar la compraventa de casas en España. Los expertos están de acuerdo en que la parte más dura del ciclo bajista ha quedado atrás, pero coinciden en tres grandes puntos: aún queda margen de caída, la recuperación (cuando empiece) será lenta y la evolución de los precios será muy desigual según la ubicación y la calidad de los inmuebles.

Las cifras frías dicen que los precios siguen bajo presión. Con los datos de Fomento en la mano, el precio de la vivienda ha bajado un 2,6% en tasa interanual. Es el séptimo trimestre consecutivo en el que se frena la caída. Mientras, el índice del Instituto Nacional de Estadística dice que los precios crecieron un testimonial 0,3% en el tercer trimestre.

Por lo tanto, hay cifras divergentes y para todos los gustos que mezcladas en un cóctel combinan dudas, esperanzas y temor. El mercado intenta levantarse desde el mismo suelo, pero para ello necesita que la recuperación económica de España (que podría crecer más del 2% el año que viene según las estimaciones de distintos organismos) se consolide y que las cifras de empleo empiecen a crecer de forma significativa. En cualquier caso, de lo que no queda duda es de que una reactivación rápida y contundente del mercado español está totalmente descartada.

La tasadora Tinsa pone el dedo en la llaga cuando asegura que el nuevo empleo generado en España se caracteriza "por menores salarios, más temporalidad y menos horas trabajadas". Un esquema que no va a cambiar pronto. El Banco de España acaba de advertir que una subida de los salarios pondría en riesgo la recuperación de las grandes cifras del país. Por lo tanto, hay una enorme capa de la población española para la que la compra de una vivienda sigue siendo una utopía.

Según cifras de la Agencia Tributaria, algo más de un tercio de los asalariados españoles cobra una media de 645 euros al mes en 14 pagas. Una cifra que recoge sobre todo a la legión de jóvenes españoles que están ganando el equivalente al salario mínimo interprofesional y que ven como sus expectativas de emancipación desaparecen por mucho tiempo. Ellos son los potenciales compradores de vivienda, quienes serán decisivos a la hora de absorber el brutal stock de inmuebles que aún carga en sus espaldas el sector inmobiliario español.

Por lo tanto, aunque el mercado ofrece algunos síntomas de estabilización, la demanda (aunque creciente) será débil. El banco suizo cree que el precio de la vivienda seguirá bajando entre un 5% y un 8% el año que viene y advierte de que la mejora del mercado será "débil y desigual". Y recuerda que los precios de las casas podrían permanecer en punto muerto durante muchos años. Pone como ejemplo el estancamiento que sufrieron en Alemania entre 1995 y 2009.

¿Son los precios asequibles?

La cuestión no es tanto la caída del 40% -que se reduce al 30% en las estadísticas de los organismos oficiales- como si los precios son asequibles para los ciudadanos. La realidad dice que para la mayoría comprar una casa supone un esfuerzo titánico, en muchos casos inasumible. Según datos del Banco de España, las familias necesitan destinar el sueldo bruto anual familiar equivalente a 6,3 años la adquisición de una vivienda, muy por encima del niel de cuatro veces que se considera razonable.

No obstante, en un mercado tan poliédrico como el español, hay muchas realidades distintas. Mientras en grandes ciudades como en Madrid donde la oferta es mucho menor que en otras comunidades los precios tienden a la estabilización, en muchos municipios costeros del Levante español y en las zonas rurales tienen un margen de caída que muchos expertos cifran en dos dígitos.El portal idealista.com cifra en el 5% el descenso de la vivienda usada en España en 2014.

La digestión de la gran burbuja es siendo lenta y pesada, pero los indicadores demuestran que algo está cambiando. Según las cifras del Global Property Guide, España ya no es el país que lidera las caídas del precio de la vivienda en Europa y en el mundo. La caída de los precios que la firma estimaba en el 9,46% en el tercer trimestre del año pasado se reduce ahora al 4,15%. Cuatro países (Ucrania, Grecia, Rusia y Singapur) superan ya a España. Un pequeño consuelo y una señal de que, a la espera de una recuperación llena de dudas en lo que al cuánto y sobre todo al cuándo se refiere, lo peor ya pasado.Los bancos reabren la batalla hipotecaria

Mientras, en plena recuperación de la economía española y con los tipos de interés en el mínimo histórico del 0,05% en Europa, la banca española ha reabierto la batalla de la hipotecas. Con la necesidad imperiosa de aumentar su rentabilidad, las entidades financieras abren un grifo que ha estado casi completamente cerrado durante muchos años de crisis. No obstante, la concesión de créditos para la compra de viviendas sigue siendo muy selectiva y está llena de condiciones.

Con el Euribor (la principal referencia para fijar el tipo de las hipotecas en España) en un nuevo mínimo histórico del 0,328% a un paso ya del cierre del ejercicio (frente al 0,543% de hace un año), el castigado bolsillo de los hipotecados españoles está recibiendo un espaldarazo. La mejor noticia es que la debilidad de la Eurozona –con sus dos grandes transatlánticos, Alemania y Francia, creciendo de forma testimonial- anticipa que el precio del dinero y por lo tanto el nivel del Euribor se mantendrá bajo durante bastante tiempo.