La trampa de las hipotecas en 2012

Pocas hipotecas y muy caras. Así empieza 2012 en cuanto a la financiación para comprar vivienda. Un año en el que los bancos darán prioridad casi exclusiva a los pisos de su cartera y a los clientes con muy buen perfil económico. Fuera de eso, solo queda conocer muy bien las condiciones del actual mercado antes de actuar.

¿Qué bancos conceden hipotecas en 2012? Los bancos que venden pisos de su cartera, siempre que compremos sus pisos. De hecho, los pisos de las entidades financieras son el último reducto de las hipotecas de pago flexible y financiación 100%. También están los bancos online, pero solo para perfiles prime. (Ver mejores hipotecas online).

¿Qué ha cambiado en las ofertas desde 2011?

El tipo de interés medio ha pasado de Euribor + 0,50% a una media que ronda el Euribor + 3%La 'cláusula suelo' ha vuelto a aparecer en los contratos (hasta el 5%)Los bancos exigen contratar más seguros y productos vinculados (de desempleo, por ejemplo)Han desaparecido muchas de las hipotecas para jóvenesLa subrogación y la reunificación de deudas son muy difíciles de encontrar

Parece fácil que en los próximos años el mercado ofrezca mejores ofertas por lo que, si tenemos que firmar ahora, será necesario tener en cuenta los siguientes consejos:

1. Negociar una comisión de subrogación del 0%

Si en unos años encontramos una hipoteca mejor que la que firmamos este año, vamos a querer cambiar de banco para pagar menos intereses. Es lo que se conoce como subrogación. Pensando en este posible escenario, antes de firmar lo ideal es negociar una comisión de subrogación al 0%. En general, no resulta demasiado difícil de conseguir.

2. Conseguir una oferta con un interés fijo inicial corto

Muchas hipotecas, además de establecer un interés variable (Euribor + diferencial) establecen un interés fijo inicial que puede durar de 6 meses a 5 años.

Hay que intentar no firmar un periodo fijo tan largo como 5 años ya que, si cuando queramos cambiar de banco aún estamos pagando ese interés fijo, al subrogarnos nos cobrarán una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés, que suele ser del 5% del capital pendiente, es decir, 5.000 de cada 100.000 euros.

3. No firmar un seguro de prima única que no permita devolución

Si para concedernos la hipoteca el banco nos obliga a contratar algunos seguros que cubren varios años y pagarlos de una sola vez (lo que se conoce como prima única), hemos de asegurarnos de que, si nos vamos a otro banco, podremos recuperar el dinero pagado por los años no usados.

Por ejemplo, imaginemos que hemos pagado un seguro de hogar que cubre 5 años y nos vamos a otro banco durante el tercer año. Llegado el momento del cambio, querremos poder echar mano de una cláusula en la que diga que podemos recuperar el dinero de esos 2 años no usados. Si no viene en el contrato, podemos pedir al banco que la redacte.

4. Contratar una hipoteca con Euribor, no con IRPH

Es posible que en los próximos meses entre en juego un nuevo índice hipotecario: el IRS (Interest Rate Swap). Su aparición no alterará en absoluto las hipotecas referenciadas al Euribor, pero sí a las referenciadas a IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, alternativo al Euribor), que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés.

Además, aunque esto no pasara, el Euribor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo. (El IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).

Así, la mejor hipoteca a la que podemos aspirar en 2012 tendría las siguientes características:

Euribor + 1%Sin interés fijo inicialSin sueloVinculación: domiciliación de nómina, 2 o 3 recibos y seguro de vida y hogar (sin prima única que no permita devolución)Con comisión de subrogación del 0%Referenciada al Euribor

Para encontrarla, lo mejor es buscar en varios bancos a la vez (podemos usar un comparador de hipotecas online) para que, si uno nos rechaza, sigamos teniendo opciones.

Entre esos bancos, es muy recomendable incluir alguno online, que suelen tener las mejores hipotecas. No las conceden a todo el mundo pero no perdemos nada en el intento.

En definitiva, se trata de no perder de vista que en los próximos años el mercado puede abaratar y mejorar sus hipotecas, por lo que es recomendable dejarse las puertas abiertas a cambiar de banco en el futuro y empezar a pagar menos tan pronto como el mercado nos lo permita.