El Banco de España obliga a la banca a mantener sus muertos vivientes

¿Dejar morir a las inmobiliarias o ganar más tiempo con nuevas refinanciaciones? Las nuevas reglas del juego del Banco de España en materia de provisiones y los 320.000 millones de euros que, como mínimo, les deben los promotores, no dejan a los bancos y cajas otra alternativa que mantener en movimiento a las inmobiliarias zombies.

Antes que apuntarse una pérdida por el impago de las deudas de las inmobiliarias, los bancos prefieren la opción de la patada hacia adelante. Consiguen dos objetivos: evitan provisionar hasta el 30% de los créditos morosos y evitan que los activos de estas empresas bajen de precio bruscamente en la misma proporción.

Metrovacesa y Prasa están negociando la refinanciación de su deuda en estos momentos, Renta Corporación volverá a sentarse con los bancos en mayo del año que viene y Reyal Urbis podría verse obligada a adelantar las negociaciones a 2011 por su frágil situación financiera. En total, suman una deuda de casi 15.000 millones de euros.

Pero se trata sólo de la punta del iceberg. La situación de las inmobiliarias es tan límite que hay consenso en el sector en que 2011 estará plagado de refinanciaciones que hoy no están en el calendario oficial. Y, en el marco de estas negociaciones, habrá nuevos acuerdos de intercambio de activos a cambio de deuda que han convertido a la banca en la primera inmobiliaria de España.

La razón es que en el tercer trimestre del año, el negocio inmobiliario ha vuelto a caerse. Sencillamente, apenas se venden viviendas. Tanto es así que las principales inmobiliarias cotizadas acumulan pérdidas de 676 millones de euros a 30 de septiembre. Sólo Realia elude los números rojos.

"Nosotros, igual que los demás, es muy fácil que en 2012 refinanciemos otra vez. Pagar los intereses y pagar el principal de la deuda a base de hacer promociones de aquí a 2012 no, porque no da tiempo ya", decía el consejero delegado de Quabit, Alberto Quemada, el pasado mes de septiembre en una entrevista con Reuters. Más claro, imposible, viniendo de un grupo que refinanció el año pasado su deuda de 1.481 millones.

Gran tela de araña

La banca está atrapada en una tela de araña de grandes proporciones. Dejar morir a las inmobiliarias significa poner muchos millones sobre la mesa para tapar agujeros. Las cifras son elocuentes. Según las Cámaras de Comercio, los bancos y cajas no recuperarán un tercio de lo que el sector inmobiliario les adeuda: unos 110.000 millones de euros en el mejor de los casos respecto a la deuda total de 325.000 millones.

La pinza es de tal calibre que la banca no se puede quitar de en medio ni los casos más desesperados, como los de Reyal Urbis o Metrovacesa. Esta última lleva más de un año negociando la refinanciación con los bancos, todavía sin resultado. ¿Se puede permitir un banco la suspensión de pagos de una inmobiliaria?

En mayo, el Banco de España asestó el gran golpe al sector endureciendo las provisiones sobre los créditos impagados, de forma que en apenas un año hay que cubrir con euros contantes y sonantes el 100% de una deuda de cobro dudoso. Antes, se aportaba entre dos y seis años.

El impacto de la nueva normativa es de tal calibre que ya se ha llevado 1.353 millones de euros de las arcas de las siete grandes entidades financieras españolas. Un palo en toda regla para un sector cuyo negocio en España está sufriendo el impacto de la morosidad y el frenazo de actividad que provoca la crisis. El resultado es que ha ganado un 14,4% menos entre junio y septiembre.

El cerco se estrecha

Ahora, el gobernador Miguel Ángel Fernández Ordóñez ha pedido al sector que sea “más transparente” en lo que toca a su exposición al sector inmobiliario y que no “no difiera el reconocimiento de las pérdidas” sobre todo cuando aceptan inmuebles a cambio de la deuda acumulada.

Dos objetivos que en la práctica el sector financiero no puede afrontar sin sacar a la luz el tamaño real del agujero inmobiliario y sin disparar sus cifras de morosidad. La razón es que muchas de las inmobiliarias que han conseguido en los dos últimos años aplazamientos de hasta cinco ejercicios para pagar su deuda –por ejemplo, Colonial refinanció 4.960 millones en febrero y Realia algo más de 1.000 millones en junio del año pasado-, no pueden cumplir ya sus calendarios de pago.

“La mayoría de las refinanciaciones se basan en unos planes de negocio que no se cumplen. Eso ya lo saben los bancos y los promotores cuando firman, pero estos últimos ganan tiempo y las entidades financieras retrasan el reconocimiento de unas pérdidas seguras. Cuando el promotor ya no puede más, se intercambia deuda por activos hasta que la situación se vuelve otra vez insostenible”, asegura un directivo de una inmobiliaria mediana.

Aunque con la nueva normativa hay que provisionar ipso facto el 10% de los activos inmobiliarios que entran en sus carteras, el 20% a partir de un año y el 30% en dos –hasta mayo el tope era del 20%-, las entidades financieras aceptan como mal menor estas refinanciaciones in extremis. Cualquier opción es mejor que un concurso de acreedores.

“En 2011, bancos y cajas nos vamos a cargar otra vez con muchos pisos y suelos. La solución será bajar con fuerza los precios de los primeros, porque el suelo es hoy por hoy un activo ilíquido. No nos podemos permitir almacenar más stock y afrontar más provisiones. Otra cosa es una suspensión de pagos. Casi no tiene solución”, aseguran desde una caja de ahorros.

El presidente de Caja Madrid, Rodrigo Rato, reconoció en los encuentros financieros que organiza la entidad que la cuestión ahora es cómo se gestiona el asunto inmobiliario. “O los activos inmobiliarios se enquistan en los balances o el sector incurre en grandes pérdidas vendiendo activos precipitadamente”, ha dicho el ex director gerente del FMI. Sea cual sea la opción elegida, esos muertos llamados inmobiliarias seguirán muy vivos.