Así es la radiografía del mercado de viviendas en recuperación

Si la vivienda fuera un enfermo se podría decir que no está curado pero mejoran los síntomas. El número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 15.040 el pasado mes de agosto, un 23,8% más que en el mismo mes de 2013. Se suma a otro buen síntoma que refleja queen el segundo trimestre de 2014 los precios repuntaron un 0,8% por primera vez en seis años.

Los expertos recomiendan tomar con prudencia los datos registrados porque hay matices que hacer. Se parte, por ejemplo, de un mínimo histórico: "Agosto de 2013 marcó un mínimo en la serie de hipotecas constituidas sobre viviendas del INE, con poco más de 12.000 préstamos. El dato está a gran distancia de las más de 100.000 hipotecas mensuales que se firmaban entre 2005 y 2007", recuerdan desde Tinsa.

Además, "si lo comparamos con las firmas de agosto de 2012, la firma de hipotecas es un 28% inferior en 2014. Y eso que en el verano de 2012 el clima económico no era bueno, entonces la prima de riesgo se había disparado y se hablaba del riesgo de ruptura del euro", recuerda Fernando Encinar desde idealista.com.

También recuerdan en Tinsa que "las estadísticas llevan cierto retraso y que los datos de hipotecas de agosto se refieren a operaciones cerradas en mayo. El primer semestre del año se caracterizó por un clima optimista, animado por las buenas perspectivas de crecimiento económico y el interés de la inversión extranjera. Sin embargo, ese optimismo se tornó más moderado a partir del verano".

Con todo, el sector es más optimista. Desde Idealista anticipan "un pequeño rally alcista en los próximos dos meses". Ese rally será mayor o menor dependiendo del crecimiento: "hay que ser prudentes hasta ver en qué se concretan las previsiones de crecimiento económico y de empleo, que son dos palancas fundamentales de la demanda de vivienda", dicen en Tinsa. Hay varios motivos por los que se espera esa lenta evolución en positivo, sin perder de vista que todavía hay un importante stock sin vender:

-Los cambios fiscales penalizaran la venta de una vivienda después de 2015 y pueden ser un acicate para 2014. Un piso adquirido antes de 1994 podría pagar un 50% más de impuestos según los cambios realizados en la reforma fiscal. "En los próximos meses veremos repuntes en compraventa por efecto de la reforma fiscal. Supone un incentivo a vender con más rápidez y bajar precios", estima Manuel Gandarias de pisos.com.

-El mercado es heterogéneo. "Determinadas zonas pueden seguir bajando en precios por el exceso de oferta. Hay zonas en la costa, como la valenciana, Alicante o Murcia, en la que sigue siendo difícil vender. En cambio en la costa del Sol se ha estabilizado", asegura Gandarias. No es un mercado en bloque y la recuperación será distinta en cada lugar.

-El perfil que buscan los bancos todavía es de un cliente muy solvente. El poder adquisitivo de los compradores es de medio y medio-alto. Cerca del 40% de las adquisiciones se hacen en efectivo, sin embargo, "notamos que los bancos vuelven a pensar en aumentar la cartera de hipotecas, los bancos están empezando a ser comercialmente más agresivos. Ahora ofrecen un Euribor+1,5% y puede que el próximo año veamos un Euribor+1%. Están condenados a rebajar el perfil del cliente hipotecario por la presión para incrementar la cartera", creen desde Idealista.

-"La subasta de suelo y activos por parte del Estado hará que se regulen los precios. Hará de balanza y equilibrio", señala Gandaria.