La hipoteca es un préstamo con el que el titular obtiene una importante cantidad de dinero para adquirir una vivienda y con la particularidad de que, en caso de incumplimiento del contrato, el acreedor puede realizar la venta del bien para cobrar el dinero que prestó. Se trata, por tanto, de una de las decisiones financieras más importantes que toma cualquier persona y que condiciona las finanzas durante gran parte de la vida. Actualmente, el Euríbor se encuentra a la baja y esto ha animado a muchos propietarios a pensar si deberían revisar las condiciones que firmaron en su día. Pero, ¿qué gastos supone?
Es importante analizar bien las condiciones que se van a aplicar durante la vigencia de la hipoteca y valorar si son adecuadas a cada perfil. En el contrato de este tipo de préstamos se fijan todas las condiciones que se van a aplicar mientras que esté en vigor. Entre otros, queda pactado el tipo de interés que se va a pagar, el periodo de carencia o la cuota hipotecaria.
No obstante, a lo largo de ese tiempo es posible que las condiciones financieras, las circunstancias personales o incluso las normas que la regulan cambien y los titulares de la hipoteca quieran cambiar las condiciones fijadas. Durante la vida de la hipoteca, se puede solicitar un cambio en las condiciones inicialmente pactadas a tu entidad. Esto es posible a través de una novación.
Análisis de viabilidad económica
Tras solicitarlo, el banco realizará en primer lugar un análisis de la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía para determinar si se podrá acceder o no. Además, cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas en la hipoteca, se deberá formalizar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. En concreto, a través de la novación se podrán modificar cualquiera de los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, modificación del tipo de interés, modificación del método o sistema de amortización y prestación o modificación de garantías personales.
Si se opta por modificar las condiciones del tipo de interés o del plazo, la ley reconoce una reducción de los gastos notariales y registrales y la exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.). Igualmente, existe una comisión por la novación del préstamo, que generalmente está pactada en el contrato. Esta comisión, para el caso de la novación del plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente, no pudiendo exceder del 0,1% del capital pendiente de amortizar. Además, si se amortiza anticipadamente la hipoteca variable durante el año 2023, no se pagan comisiones.
Subrogación de la hipoteca
Si el banco acreedor de la hipoteca deniega la novación o las condiciones que ofrece para modificar no interesan a los titulares, también pueden recurrir a la subrogación. En concreto, en este trámite, una entidad lanza una oferta vinculante al titular de una hipoteca detallando las nuevas condiciones y si la acepta cambiará de banco acreedor. Pero este proceso también lleva aparejados ciertos gastos. El BdE destaca que "suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva".
En concreto, si se ha firmado en el contrato, se debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad. Su importe va a depender de diversas variables: fecha de firma, subrogación o novación de nuestro préstamo, tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable) y fecha en la que decidamos amortizarlo anticipadamente. La comisión máxima que se podrá aplicar será del 2%, cuando se trate de una hipoteca a tipo de interés fijo y la subrogación se produzca durante los 10 primeros años de vigencia.
Este es el principal coste que asumirá el titular de la hipoteca. Al formalizar un nuevo préstamo, y según especifica la ley, los gastos de gestoría, notaria y registro de la hipoteca y el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) son responsabilidad del banco. El titular podrá tener que asumir la tasación de la nueva hipoteca que formaliza.
