Las hipotecas, cada días más baratas pese a multiplicarse los litigios judiciales

Cuando el negocio aprieta toca competir en precio antes que perder clientes. Esa parece la idea instalada entre las entidades financieras en lo que a oferta hipotecaria se refiere. El interés medio aplicado en los préstamos continúa viviendo un momento dulce para el que desee comprar casa con descensos continuos en los precios, aún cuando el sector y el mismo Banco de España opinan que pronto deberán frenar dicha tendencia y trasladar al margen los ingentes costes que acarrean a la banca los litigios judiciales desfavorables.

Según las estadísticas del supervisor, el interés medio aplicado en las hipotecas descendió en mayo al 2,17% TAE, en lo que supone el quinto mes sucesivo de descensos. Arrancó el año en el 2,31% TAE y con rebote, porque venía del 2,19%, casi al instante de que el Tribunal de la UE decretó la retroactividad total en la devolución de los importes cobrados indebidamente por aplicación de las cláusulas suelo declaradas abusivas.

Hasta ese momento, las entidades condenadas confiaban en poder limitarse a reintegrar los importes desde mayo de 2013 como había fijado el Tribunal Supremo en su día, de forma que se presumió que el dictamen de la Corte de Luxemburgo contribuiría a sofocar la contienda comercial.

Pero aquel varapalo y reveses posteriores, como el melón abierto por la macrodemanda admitida a trámite por un juzgado en Madrid donde la asociación de consumidores Asufin reclama el retorno de los gastos de constitución de préstamo -notaría, gestoría, registro, etc- no acaba de virar las estrategias, y la competencia ha vuelto a azuzarse.

El Popular es el penúltimo en sumarse a esta evolución, con un nuevo préstamo cuyo interés se calcula al euríbor más un diferencial del 0,99% si el cliente acepta la máxima vinculación, que mejora su oferta previa -del 1,10-1,20% en diferencial-. En ese umbral del euríbor más el 0,99% y sin comisiones se había colado poco antes Openbank, en línea con la oferta de ING Direct y similar a la propuesta de la matriz Santander o Liberbank (el mismo 0,99%, aunque estas últimas entidades trasladan ciertas tarifas como gastos por apertura).

En el último año han reducido sus precios apoyado en un euríbor en caída libre. El indicador entró en febrero de 2016 en terreno negativo y no ha cesado de marcar nuevos mínimos desde entonces -su cotización promedio preliminar se mueve en el -1,159% durante el corriente mes de julio-.

La evolución del precio de las hipotecas para la nueva contratación que el Banco de España calcula con datos reportados por las entidades choca con lo esperado también ante la fuerte suscripción de productos a tipo fijo, cuyos intereses son superiores, aunque sigue la misma progresión de abaratamiento.Más a tipo fijo

De acuerdo con los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), solo el 41,9% de las nuevas operaciones se firmaban el pasado marzo a tipo variable frente al 46% del pasado año. El resto es contratación de productos mixtos o a tipo fijo puro, categoría esta última que convence ya a 27 de cada 100 clientes para blindar la cuota de amortización de sus préstamos durante toda la vida del préstamo.

La situación actual de competencia resulta, en cualquier caso, conservadora frente a la vivida durante los años más activos del boom inmobiliario, cuando el préstamo medio podía fácilmente aplicar un diferencial del 0,5-0,7%, con condiciones de concesión estrictas y buscando utilizar la hipoteca más que nunca como producto ‘gancho’ para fidelizar al cliente. Para beneficiarse del interés más económico las entidades solicitan nóminas elevadas y contratar varias pólizas de seguros o dar un uso mínimo a las tarjetas bancarias, algo que antes no ocurría.

Otros parámetros sí parecen haber vuelto a la época de euforia hipotecaria como el apalancamiento. La financiación supone de promedio casi el 65 por ciento del valor de tasación del inmueble, superior incluso al registrado en 2007, aunque mucho más salubre porque la vivienda ha corregido su precio de forma agresiva mientras en el boom arrojaba valoraciones sobrevaloradas. Lo esperable, por tanto, es que su valoración suba o se mantenga, lo que a la larga implica una mejor y mayor garantía para el prestamista

Un factor que se espera sea determinante en la inflexión en los precios a ojos de los expertos es la esperada subida del euríbor y potencialmente la nueva reforma hipotecaria que ultimaba el Gobierno si dificulta el recobro de la deuda en caso de impago, porque obligaría a hacer previsión y hucha frente a una morosidad mayor.

Los procesos judiciales, de momento, no salen en los precios de las estadísticas aún cuando algunos expertos como Analistas Financieros Internacionales (Afi) han estimado que obligará a la banca a rascarse el bolsilllo entre 7.000 y 10.000 millones solo por la devolución del dinero cobrado indebidamente por las cláusulas suelo con efectos retroactivos. La cuantía no recoge el último fallo donde, además, obliga a la banca a soportar la costas judiciales cuando resulta condenada, aunque sea en tribunales inferiores que le dieron la razón y cuyo impacto es aún impredecible.