Todo mercado gira en torno a la construcción de un precio. La formación de este ha creado acaloradas discusiones entre los economistas y abundantes teorías a lo largo de los años, siendo dos las que más repercusión han tenido. La primera afirma que el coste es el que determina el precio; la segunda sostiene que la casación entre la oferta (por cuánto está dispuesto a vender el oferente) y la demanda (por cuánto está dispuesto a comprar el demandante) crea el precio final. El mercado inmobiliario, en cambio, no suscribe estas dos fórmulas planteadas y plantea una regla diferente: el precio nace a partir de cuánto esté dispuesto a pagar el demandante por una vivienda. Esta disposición dependerá de las condiciones de financiación, el porcentaje que te dan prestado, el empleo o el nivel de ahorro. Teniendo en cuenta el aumento de esto último y los tipos de interés negativos, todo indica a que el precio tenderá a subir.
La actual crisis global de suministros está azotando a todos aquellos sectores más expuestos a la importación de materiales claves para su industria. Uno de ellos es la construcción. Un sector que desde la crisis de 2008 no ha conseguido recuperarse. Por un lado, y según expertos inmobiliarios, se han pasado de construir "765.000 viviendas en el año 2006" a "105.000, como mucho, en el año 2021". Por otro lado, las promotoras medianas y pequeñas se han "arruinado", "antes una empresa pequeña te podía hacer 40 casas en un año, pero hoy te hace dos casas unifamiliares". A esto se le une que la forma de hacer las casas no ha variado en los últimos 30 años, siendo el pladur la última gran innovación. Además, "el artista ha desaparecido" y hoy es más fácil encontrar albañiles que procedan de la hostelería que profesionales con una larga trayectoria en el gremio.
En medio de esta tormenta, las promotoras buscan captar capital extranjero que les permitan comprar suelo. Así, las empresas del mercado inmobiliario tratan, por medio de la economía de escala (eficiencia), concentrarse. Neinor ejemplifica a la perfección esta tendencia. A principios de año, adquirió la inmobiliaria Quabit y ahora se especula con que se fusionará con un 'gigante' de este mercado: Vía Célere. Una operación que se traduciría en la creación de la mayor promotora de España. La principal razón de esta revolución se debe a la necesidad imperiosa de combatir tres costes distintos: el suelo -que pueden suponer hasta "un 35%" del coste de la vivienda-, la publicidad o las licencias -que llegan al "20%"- y los costes de construcción, que alcanzan el "50%".
"Nos encontramos ante una situación compleja resultado de la crisis de la Covid ya que se han encarecido los materiales y hay falta de mano de obra", dicen fuentes de la promotora Kronos Homes. Una situación que tachan de "algo coyuntural" y que "en unos meses empezará a mejorar". Sin embargo, las mismas fuentes aseguran que "el precio de las viviendas se va a incrementar en un 5% a raíz del sobrecoste de los materiales". Por otro lado, desde la promotora no creen que esta crisis haya ralentizado las promociones y y ven en este contexto "una oportunidad para mejorar los plazos y la calidad de ejecución de los proyectos". Por último, afirman que el problema real es "la industrialización del sector".
El economista y experto en el mercado inmobiliario, Gonzalo Bernardos, coincide con que al sector le hace falta "industrializarse". Además, rechaza la idea de que las promotoras tengan que verse obligadas a subir los precios por la falta de materias primas porque "el hierro ha bajado mucho y los ladrillos, el pladur y el cemento no se importan". Para Bernardos el principal problema se centra en que los ayuntamientos "no sacan suelo público" porque esto supone mucho desgaste electoral y siempre va acarreado de una batería de pleitos. Un escenario que supondrá un aumento de la demanda frente a una escasez de oferta, que para el economista va a suponer el "recalentamiento de los precios de la obra nueva y de segunda mano si, además, los tipos de interés siguen bajos".
De hecho, la compañías especializadas en vender viviendas de segunda mano ya están percibiendo estas apreciaciones de Bernardos. Así, la responsable de Margarita Puig, que es un consultora inmobiliaria de viviendas de segunda mano afincada en Barcelona, afirma que "hay facilidades dentro del mercado, pero están un poco caros". En el grupo Gordon, que se encarga de la compra venta de propiedades y viviendas sostienen que "estamos notando que en las viviendas de nueva construcción está la cosa más complicada porque tras la pandemia están subiendo los materiales y construir una casa cuesta mucho más". "Si estábamos comprando a 900 euros el metro cuadrado, ahora lo estamos haciendo a 1.200 euros más o menos", sentencia.
De momento, todo indica que el precio de las viviendas subirá. Aunque las razones sobre esto último son dispares. Por un lado, las compañías del mercado inmobiliario lo achacan a la falta de materiales debido a la crisis global de suministros, mientras que los expertos inmobiliarios apuntan más a un aumento de la demanda (porque hay ahorro y disposición por parte de los agentes) frente a una escasez de la oferta.
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