¿Pedir una hipoteca para invertir? Trucos para evitar pagar más al banco

La mayoría de los ciudadanos, cuando van a comprar una casa, ya sea para primera vivienda, para segunda residencia o para ponerla después en alquiler o venta (como inversión) necesitan pedir un préstamo hipotecario para ir pagándola a plazos. Pero ¿es lo mismo pedir una hipoteca para primera residencia o para una vivienda que quieres como inversión? El director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, responde que "en función del fin de tu compra, la entidad financiera te ofrecerá unas condiciones u otras para tu hipoteca, aunque los pasos que tienes que dar son los mismos sin importar el objetivo de la compraventa".

Como en toda compra de vivienda, lo primero que debes saber es qué casa o piso quieres adquirir y hacer una oferta por ella. En caso de que el vendedor la acepte o lleguéis a algún acuerdo, lo siguiente será formalizar la operación. Para ello debes reservar la casa para que no te la quiten, dar una pequeña reserva a modo de señal. Después, lo más aconsejable es que firmes un contrato de arras, que, como añade Colombelli "no es obligatorio, pero sí te puede salvar de muchos apuros, ya que es una forma de ‘atar’ la operación y aporta tranquilidad tanto a comprador como a vendedor". Ese dinero que aportas tanto de señal como en el contrato de arras (entre un 5 y un 10% del precio de compraventa) se restará de la ‘entrada’ que vas a aportar. Lo siguiente será buscar el banco que te ofrezca mejores condiciones de financiación.

¿Cambian mucho las condiciones del préstamo?

Como el fin de la vivienda es que sea objeto de inversión, ya sea con una venta posterior o con su alquiler, lo más importante que debes tener en cuenta es que el banco te financiará como mucho entre un 60 y un 70% del valor de compraventa. Si fuera para compra de primera residencia, por ejemplo, ese porcentaje aumentaría hasta el 80% o incluso algo más. Por ello, deberás tener más dinero ahorrado porque tendrás que aportar entre un 30 y un 40% de entrada (deberás tenerlo ahorrado) más los gastos que conlleva la operación: gastos de compraventa (impuestos, notaría, gestoría, registro…) y los gastos de formalización del préstamo hipotecario (tasación y comisión de apertura en caso de que la haya).

Además de darte una financiación menor, el banco conoce el verdadero objetivo de la compra, “puede imponerte mayores comisiones por amortización anticipada del préstamo porque si la vivienda te va a dar ingresos, lo más normal es que pagues la hipoteca antes de que finalice el plazo de amortización marcado en un inicio y la entidad querrá aprovechar eso”, explica el director de Hipotecas de iAhorro.

¿Qué pasa con los intereses?

En el caso del TIN o TAE que te ofrezca el banco, al igual que pasa con el plazo de amortización o el cobro o no de otras comisiones asociadas a la concesión de la hipoteca, si son mejores o peores dependerán de tu situación económica, laboral, etc. Y, en este caso, el banco exigirá que tengas una solvencia económica mayor para poder afrontar el pago de las cuotas mensuales, así como una estabilidad laboral demostrable. También, “al comprar una vivienda como inversión, la posibilidad de que la vendas en un corto periodo de tiempo aumenta, por lo que el banco puede imponerte un tipo de interés más alto o un plazo de amortización más corto, de 25 años como máximo”, añade Colombelli.

Trucos para buscar la hipoteca mejor

Aunque vayas a alquilar o vender la vivienda y en caso de que no tengas ninguna otra en propiedad, cuando el banco te pregunte el fin de la compra puedes decirle que es para residencia habitual. De este modo conseguirás mejores condiciones en el préstamo y después nadie te va a pedir explicaciones de por qué la alquilas o la vendes, mientras sigas pagando regularmente el préstamo hipotecario o lo canceles.

Si el fin es alquilar la vivienda para sacar una rentabilidad por ella, sí es importante que, en caso de que hayas afirmado que va a ser una vivienda habitual, no la alquiles con fines turísticos porque podrías incurrir en una actividad ilegal. Los arrendamientos turísticos se rigen por otra legislación diferente a la ley de arrendamientos urbanos y que varía en función de cada comunidad autónoma.

Por el contrario, en caso de que sí tengas una vivienda en propiedad y no puedas atribuirte la compra de una nueva casa con ese objetivo, esa vivienda habitual podrá servir de aval, siempre que esté libre de cargas, para que el banco te reduzca el tipo de interés o te amplíe el plazo de amortización, entre otras cosas. Lo que debes tener en cuenta en este caso es que, en caso de impago, podrías perder las dos viviendas.