¿Estamos locos? Las regiones con más 'stock' son las que construyen más casas nuevas

Abre la nevera. Quiere saber qué comida tiene para hacer la lista de la compra del mes. Hay que hacer un cálculo con el fin de evitar que haya más alimentos de los que se consume. Si no, sabe que a la larga le toca tirar comida. No es ningún secreto, es una regla de tres.

Ahora vamos aplicar esa regla al actual mercado inmobiliario. Si hay muchas viviendas terminadas vacías y sin vender, lo lógico es que  no se construyan más pisos hasta que se absorba ese stock. En cambio, Andalucía, Cataluña y Valencia han roto esos esquemas de la lógica y han desafiado al mercado.

Las tres regiones concentraron más de la mitad de las 700.000 residencias terminadas sin vender que había en España a finales de 2010, según  un informe elaborado por el Ministerio de Fomento.

A la cabeza se sitúa Valencia, que acapara el 19% (133.023 unidades) del total del stock. Le sigue Andalucía, con el 16% (112.247 casas), y Cataluña, con el 15% (103.302 viviendas).

Si cogemos el último estudio del mismo Ministerio sobre la construcción de pisos nuevos en el primer trimestre de 2011, las tres regiones lideran los primeros puestos en el número de viviendas libres iniciadas durante ese periodo en España.

Andalucía concentró el 16% del total (2.508 unidades). En segundo puesto le sigue Cataluña que acaparó el 11% (1.689 unidades). Valencia se aleja un poco, pero se sitúa en el sexto puesto, con el  7% (1.086 unidades).

Rompiendo moldes

En conclusión, si cruzamos los datos de ambos estudios, Andalucía, Cataluña y Valencia continúan con un problema de stock de viviendas, pero a su vez, son las que construyen más casas. Si seguimos con esas reglas de la lógica, estas tres regiones seguirán en un futuro con problemas para vender casas.

Entonces, ¿seguimos enladrillando el país, pese al estallido de la burbuja? o ¿esta tendencia tiene su lógica? Varios expertos del sector consultados por lainformacion.com señalaron que en esas regiones hay demanda de una primera residencial, lo que ocurre es que la oferta que hay no se adecúa a las necesidades de los potenciales compradores.

Si analizamos con detenimiento uno de los informes del Ministerio de Fomento, Barcelona, Alicante, Castellón y Valencia son las provincias que mayor número de viviendas vacías sin vender tienen respecto a sus compañeras.

 Por lo que se deduce que la mayoría de ese stock esboza una tipología de segunda residencia cercanas a la costa o viviendas en zonas periféricas de la ciudad, pero sin infraestructuras. De hecho, en Andalucía, las viviendas sin vender se encuentran principalmente en dos principales destinos turísticos como son Málaga y Almería.

"En España no hay un problema de stock, sólo de mal producto", explica Jorge Pérez –Curto, socio de Colliers. Los ingredientes que hacen esas casas invendibles son su ubicación, los servicios de infraestructuras que hay alrededor o la distribución de la casa. "Antes el promotor exprimía los metros cuadrados, para reducir los costes", indica este consultor.

El garbanzo negro

Esa misma línea es defendida por CatalunyaCaixa en su último informe sobre el mercado inmobiliario español. A juicio de la entidad de ahorros, se generará en 2011 una necesidad de nueva producción. Según sus cálculos, entre 2011 y 2015 habrá una demanda insatisfecha de 198.000 viviendas, principalmente en Madrid y Andalucía.

Sin embargo, advierte de los desequilibrios de stock de viviendas que se producirán en Castellón, Alicante, Murcia y Tarragona, por el gran parque de segunda residencia vacía.

¿Quién comprará esos apartamentos? ¿Los británicos? ¿Los alemanes? ¿Los chinos? Los expertos creen que ese tipo de casa se venderá gracias a futuras rebajas de precios en costa y a un mayor interés de la demanda extranjera. Pero llevará mucho tiempo.

Sin salvavidas extranjero

El informe anual del Colegio de Registradores constata ese ritmo lento. En 2010, europeos y asiáticos cerraron la compraventa de sólo 7.144 viviendas nuevas en España. Y el inversor tampoco ayudará a vender ese paquete de garbanzos negros, ya que ha desaparecido en el mercado ante las expectativas de caídas de precio, según constata ese mismo informe.  

Eso no quiere decir que no sea necesario construir viviendas, según el Colegio de Registradores, quien respalda la teoría de que hay una demanda de un tipo de vivienda que es escaso en el mercado.

En este sentido, explica que los potenciales compradores buscan pisos con un valor añadido del que carece el stock de viviendas. Por ejemplo, exigen la instalación de nuevas tecnologías en la construcción, así como factores bioclimáticos para reducir la factura energética o estructuras flexibles.