Guiño de Economía a la banca: suaviza in extremis los criterios para los desahucios

  • La ejecución hipotecaria se podrá activar cuando el cliente haya impagado entre el 2% y 4% del préstamo, por debajo del umbral del 3-5% que se preveía en el borrador de la futura ley.

    Las nuevas reglas insuflan, no obstante, oxígeno a familias con problemas económicos transitorios frente a la actual ley, que permite iniciar el embargo a las tres cuotas fallidas.

La compraventa de vivienda crece un 9,3% en Canarias en el primer trimestre
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EUROPA PRESS
E.C.

Los bancos ya no podrán iniciar la ejecución hipotecaria cuando el cliente haya desatendido el pago de tres cuotas mensuales del préstamo. En aras de evitar desahucios tempranos y dar tiempo a las familias para recomponer sus presupuestos y librarse del maltrago de quedarse sin vivienda, el Gobierno ha endurecido los criterios que permitirá a la entidad financiera accionar la maquinaria... pero menos de lo esperado.

Para que una entidad pueda dar al botón del proceso de ejecución de la deuda, el cliente deberá acumular un impago equivalente al 2% de la hipoteca pendiente si sus apuros suceden dentro de la primera mitad de vida del préstamo o del 4% si ocurre en la segunda parte. O, de forma alternativa, que acumule fallidos durante nueve o 12 mensualidades en cada uno de dichos tramos, respectivamente. Son los umbrales fijados en la reforma de la Ley Hipotecaria donde el Gobierno ha hecho un guiño a la banca, suavizando la horquilla del 3 y 5% del capital pendiente establecida originalmente en el borrador del Anteproyecto sometido a consulta.

La reforma cayó como un jarro de agua fría entre las entidades financieras y alertaron de que traería préstamos caros y con financiaciones por cuantías inferiores a raíz de las numerosas medidas garantistas introducidas en menoscabo de los ingresos de la industria. Que se dificulte el recobro de los impagos era una de ellas, dado que los precios de los productos se establecen en función de la capacidad de recuperar la deuda y si el problema de morosidad engorda pronosticaron que se repercutiría en el margen que cubre dicho riesgo.

En una hipoteca promedio de 100.000 euros, concedida a 20 años y al 1% de interés, el deudor debería acumular un impago de 2.000 euros en la primera década para exponerse al riesgo de perder su techo. Con la ley hoy vigente bastaría con desatender una factura algo inferior a 1.500 euros, equivalente en el préstamo tomado de ejemplo a tres cuotas, mientras que con el 3% recogido en el borrador del Anteproyecto de Ley el umbral ascendían a 3.000 euros.

En la práctica las entidades financieras no suelen, en todo caso, activar la ejecución hasta pasados varios meses durante los que tratan de dar facilidades al deudor para recuperar el préstamo y no quedarse un piso que luego deberán mantener hasta que logren enajenarlo.Subrayar las cláusulas conflictivas

El origen de la reforma de la Ley Hipotecaria es la transposición de una directiva que debía haberse completado en 2016. Su incorporación a la normativa nacional coincide, sin embargo, con un momento de fuerte litigiosidad por distintas cláusulas en los tribunales y enmiendas a la ley por parte de Europa, que inclina al Gobierno a ir más allá en la protección del deudor para evitar que los contratos vuelvan a ser abolidos a golpe de fallo judicial por mala comercialización. El mayor exponente de este problema han sido las cláusulas suelo, anuladas en su mayoría por el Tribunal Supremo al considerarlas abusivas u opacas por una venta inadecuada o poco transparente.

La nueva ley refuerza la fase precontractual, exigiendo al banco detallar las cláusulas conflictivas o de difícil comprensión en una ficha estandarizada y efectuar simulaciones de cómo sería la cuota si el euríbor se encarece o baja. Al cliente se le impondrá acudir a un notario a que le explique, de forma gratuita, todas las condiciones del préstamo y, en el momento de la firma, el fedatario público y el registrador estarán obligados a verificar que se ha cumplido el proceso de información o, en caso contrario, impedir la contratación. La falta de diligencia en su función les expondrá a resultar sancionados, riesgo en el que no incurrían hasta ahora.

La normativa abarata además la contratación y cambios en los préstamos en distintos escenarios. Por ejemplo, baja la factura cuando se cancela deuda antes de tiempo. En las hipotecas variables limita la comisión por amortización al 0,50% cuando el cliente adelanta el repago durante los primeros tres años de vida de la operación, y al 0,25% en caso de que lo haga en los cinco. El banco eximirá al cliente si el reembolso es posterior. Si el préstamo es a tipo fijo, estas tarifas tendrán un tope en el 4% y 3%, en función de que se amortice de forma anticipada en los primeros diez años de vida o después.

Amortizar deuda y cambiar préstamo

Otras prácticas a las que la ley busca poner solución es a los préstamos en divisas después de los apuros sufridos por clientes que firmaron sus hipotecas en monedas como el yen y vieron cómo su deuda se multiplicaba cuando se encareció el tipo de cambio; así como evitar la 'colocación' de seguros, tarjetas u otro tipo de productos anexionados a la hipoteca, con el argumento de que una mayor relación abarata el préstamo.

Con la futura ley los bancos estarán obligados a convertir la deuda a euros o la moneda donde el cliente genere sus ingresos, y solo podrán ofertar productos vinculados cuando el Banco de España considere que favorece al consumidor. En el resto de casos les tocará ofrecer un desglose del coste de suscribir cada producto de forma independiente para que el cliente evalúe si sale ganando con el pack o le resulta interesante suscribir cada producto de forma autónoma.

El Gobierno quiere favorecer además un tránsito de las hipotecas de tipo de interés variable a productos con precio fijo en previsión del repunte del euríbor. Para incentivarlo y, siempre que banco y cliente estén de acuerdo con transformar el préstamo, la Ley impedirá a la entidad cobrar comisiones de cancelación cuando el crédito tenga una antigüedad superior a los tres años y solo podrá cobrar el 0,25% de ser inferior. Los costes que acompañan a la novación y subrogación, de escritura y registrales, se bonifican un 90% para estos cambios.

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