Una hipoteca es para muchos la decisión financiera más importante a lo largo de su vida. Permite obtener financiación para adquirir una vivienda a cambio de devolver el importe prestado junto a unos intereses pactados. En el contrato de este tipo de préstamos se fijan todas las condiciones que se van a aplicar mientras que esté en vigor. Entre otros, queda pactado el tipo de interés que se va a pagar, el periodo de carencia o la cuota hipotecaria. Este préstamo para la compra de una vivienda también se puede subrogar, cambiar de banco, o cancelar aunque tiene ciertos costes asociados.
No obstante, una hipoteca es un producto financiero de larga duración. Según los últimos datos publicados por el INE, en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el plazo medio es de 25 años. A lo largo de ese tiempo es posible que las condiciones financieras, las circunstancias personales o incluso las normas que la regulan cambien y los titulares pueden encontrar mejores condiciones en otra entidad bancaria. En ese caso, podrán cambiar de cambio a través de una subrogación acreedora.
En concreto, en este trámite, una entidad lanza una oferta vinculante al titular de una hipoteca detallando las nuevas condiciones e informa a la antigua entidad para solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo. Según explica el Banco de España (BdE), la entidad antigua tiene un plazo de siete días naturales para entregar este certificado y quince días naturales para ofrecer al cliente una modificación de las condiciones del préstamo. Durante ese tiempo no se podrá formalizarse la subrogación.
Comisión de cancelación
Se formalizará mediante una escritura en la que la nueva entidad (subrogada) asume la propiedad de la hipoteca y transfiere a la entidad antigua (acreedora) el importe correspondiente al capital pendiente e intereses y comisiones devengados y no pagados. Pero este proceso también lleva aparejados ciertos gastos. El BdE destaca que "suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva".
En concreto, si en la escritura figura acordado ese concepto, se debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad. Su importe va a depender de diversas variables: fecha de firma, subrogación o novación de nuestro préstamo, tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable) y fecha en la que decidamos amortizarlo anticipadamente. La comisión máxima que se podrá aplicar será del 2%, cuando se trate de una hipoteca a tipo de interés fijo y la subrogación se produzca durante los 10 primeros años de vigencia.
Este es el principal coste que asumirá el titular de la hipoteca. Al formalizar un nuevo préstamo, y según especifica la ley, los gastos de gestoría, notaria y registro de la hipoteca y el coste del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) son responsabilidad del banco. El titular podrá tener que asumir la tasación de la nueva hipoteca que formaliza.
Novación
Es posible que al solicitar la subrogación, la entidad acreedora realice una nueva oferta para cambiar las condiciones de la hipoteca. De esta manera, si el titular está de acuerdo, mantendría la hipoteca con la misma entidad y evitaría los costes de la subrogación. Este proceso se llama novación e igualmente deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Sobre los costes de este proceso, el BdE explica que la entidad financiera podrá cobrar una comisión por la novación del préstamo, que generalmente estará pactada inicialmente. No obstante, para el caso de la novación del plazo de vencimiento, la comisión está limitada legalmente, no pudiendo exceder del 0,1% del capital pendiente de amortizar.
Además, otros costes al formalizar la novación en escritura son los gastos notariales y registrales y aquellos que gozarán de exención en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.). La ley recoge supuestos en los que se puede obtener una reducción: cuando se trata de la modificación de las condiciones de tipo de interés inicialmente pactado o vigente o en caso de alteración del plazo.
