"Tiene todo el sentido que el dinero vuelva al sector inmobiliario"

Knight Frank es la mayor consultora inmobiliaria privada del mundo y una de las más importantes de España, donde el pasado diciembre protagonizó una de las principales operaciones del mercado de oficinas: la venta de la sede de Ferrovial a un inversor gallego por 40 millones de euros.

José Luis Guillermo, socio de la firma y máximo responsable del área de Oficinas, pilotó este acuerdo, que simboliza el tipo de inversión ansiada por las grandes fortunas. Porque el dinero no se ha evaporado, sino que se ha vuelto más selectivo.

"Hay muchísima competencia por este tipo de activos", señala Guillermo, quien cifra en diez el número de ofertas que recibió por el cuartel general de Ferrovial. El acuerdo incluye el compromiso de la constructora de permanecer dentro del inmueble por un periodo mínimo de 12 años, con la posibilidad de prorrogarlo por otra década más, lo que garantiza al comprador una suculenta renta, y al vendedor, una inyección de liquidez para capear la situación actual.

Este tipo de operaciones, conocidas en la jerga del sector como sale & lease back, son el principal anzuelo para las grandes fortunas, que buscan rentabilizar su dinero con un riesgo controlado,  y aquí lo obtienen con una renta a varios años, más la revalorización que, a largo plazo, se espera para un buen inmueble.

Pero no todos los edificios sirven para este tipo de inversiones. Influye la zona donde esté ubicado, su grado de conservación, que el arrendatario sea solvente y que el contrato se extienda, al menos, por un periodo de cinco años. Cuando se cumplen estos requisitos, "se venden enseguida" señala Guillermo.

Entre otros motivos, porque el mercado ofrece pocas alternativas. "Tiene todo el sentido que el dinero vuelva al sector inmobiliario, porque tampoco hay alternativas de inversión. Si el dinero apenas te renta un 2%, ¿qué haces? Con la incertidumbre de la bolsa, la pérdida de credibilidad de la banca… A día de hoy, la gente que tiene dinero lo deja en la caja fuerte antes que invertir en productos financieros", señala el socio de Knight Frank.

La hora de las grandes fortunas

Los Family Offices (sociedades que gestionan el patrimonio de las grandes fortunas) son los principales compradores del mercado español, dentro del negocio inmobiliario, aunque cuando sale al mercado una buena operación, como la de Ferrovial, tienen que verse las caras con fondos extranjeros y promotores. "Los fondos extranjeros que tradicionalmente han operado en España están muy activos, y también hay muchos analizando su entrada en busca de oportunidades", explica Guillermo.

Entre otros motivos, porque el sector vive uno de sus peores momentos y, en consecuencia, está habiendo una importante caída de precios. En Madrid, el principal mercado nacional, las rentas han sufrido un recorte de entre el 20% y el 30%, según las cifras de Knight Frank, y todavía le quedan unos meses de caída. "Para este verano preveemos que se haya ajustado el precio de salida y cierre de los alquileres, porque en este negocio, desde que el mercado cae, hasta que los precios se ajustan, históricamente suele pasar un año y medio".

Este recorte de las rentas lleva a Guillermo a confiar en una reactivación del mercado a partir del segundo semestre, sobre todo, por parte de grandes compañías interesadas en racionalizar su situación inmobiliaria en un momento de precios competitivos y después de dos años paradas. No obstante, la evolución de la economía nacional también va a jugar un papel crucial, hasta el punto de que Guillermo reconoce que "si la coyuntura no mejora, será muy difícil una recuperación de los alquileres".

El peor año de la historia

De hecho, en 2009 se ha cerrado el peor año de la historia de este negocio, con apenas 300.000 metros cuadrados absorbidos en toda la Comunidad de Madrid. "Entre 2003 y 2008, esta cifra se cerraba en un trimestre bueno. En este periodo, las cifras medias del año completo oscilaban entre 500.000 y 800.000 metros cuadrados, incluso, entre 1999 y 2002, la media estaba en 100.000 metros cuadrados al trimestre", detalla Guillermo.

Sin embargo, la crisis económica e inmobiliaria rompió todas las estadísticas durante el pasado ejercicio, cuando el dibujo general del mercado fue un freno a la contratación de nuevas superficies e, incluso, un recorte del espacio de oficinas, que ha obligado a rebajar las rentas.

Una dura radiografía que, sin embargo, Guillermo critica cuando se lleva al terreno de las valoraciones de los activos inmobiliarios, que han sufrido un recorte próximo al 20% entre las grandes compañías cotizadas. "El tema de la valoraciones es absolutamente complejo, porque no tiene sentido que si mañana bajo el alquiler, mi edificio valga menos que si lo tengo vacío", apunta Guillermo. Y pronostica: "no creo que haya mucha más corrección en los precios".