Las deducciones por alquiler que no hay que olvidar en la declaración de la renta

El 67% de los españoles desconoce bien las deducciones aplicadas por el alquiler de una vivienda. Si tenemos un inquilino lo primero que tenemos que tener en cuenta antes de hacer la declaración es que el propietario tiene la obligación de declarar los rendimientos obtenidos por el alquiler de inmuebles, pero su suma dista mucho de la simple suma de las rentas obtenidas por el arrendamiento

La normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, no obstante se encuentran incluidos:

1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.

2. Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales.

3. Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta como consecuencia de servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares.

4. Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes derechos o rendimientos.

5. Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.

6. Los gastos de conservación y reparación.

7. El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

8. Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

9. Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas reglamentariamente.

Un ejemplo práctico para traducir la normativa

Alfredo García, Director de Alquiler Protegido explica, “Supongamos que somos propietarios de una vivienda que hemos adquirido por100.000 € utilizando para ello financiación (préstamo hipotecario), y habiendo obtenido unos ingresos anuales por su arriendo de10.000 €”. 

De ese rendimiento, que llamaremos neto, podemos deducir, como gastos, las siguientes cantidades:

1.- En primer lugar, para la formalización del arrendamiento hemos utilizado los servicios de un abogado, al que le hemos abonado unos honorarios que ascienden a 150 €. Dicho importe es susceptible de incluirlo como gasto deducible.

2.- Como hemos dicho, para la adquisición de la vivienda que ahora arrendamos hemos utilizado financiación de terceros, y estamos abonando al banco un importe por intereses para la amortización de dicho préstamo de 200 € anuales. “Ojo los intereses, no el capital. Normalmente es el banco el que facilita este tipo de información”, explican desde Alquiler Protegido.

3.- Durante la vida del arrendamiento, el inmueble puede sufrir deterioros o averías. Pues bien, esas averías y gastos en la conservación también son objeto de deducción en la renta anual obtenida actuando como límite el importe la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos (El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes). “En nuestro ejemplo se realizan obras de reparación de unas goteras por importe de 100 €”, explica el cofundador de Alquiler Protegido.

4.- También el propietario, debe afrontar una serie de pagos en cuestión de tributos y tasas municipales. Dependiendo de lo pactado en el contrato de arrendamiento en cuestión de  tributos y tasas y de quien se haga cargo de los mismos, el propietario podrá reducir los rendimiento obtenidos. “Ejemplos de impuestos y tasas podemos citar el IBI, la tasa de basuras o el alcantarillado. Pongamos que por importe del IBI asciende a 300 €, el de la tasa de basuras 30€ y por alcantarillado 20 €”. Concluye Alfredo García.

5.-“Tampoco podemos olvidar que por diversas causas, el inquilino puede dejar de cumplir su obligación de pago. En estos casos, también es posible su reducción siempre que el deudor se encuentre en situación de concurso o siempre que entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de 6 meses y no se hubiese producido la renovación del crédito. Si el saldo de dudoso cobro fuera cobrado posteriormente a su deducción, se considerará como ingreso en el ejercicio en el que se produzca el cobro”, explican fuentes jurídicas de Alquiler Protegido. En nuestro caso nos deben dese hace más de 6 meses 833,33 € correspondientes a la mensualidad de enero.

6.- Si se diera el caso de que el inmueble formara parte de, por ejemplo, un complejo urbanístico también se podrían descontar las cantidades abonadas en servicios personales, tales como administración, vigilancia, portería o similares. Pongamos que en nuestro ejemplo se han pagado por concepto de administración 50 €.

7.- Aunque creamos que no, conforme pasa el tiempo, la vivienda sufre una depreciación efectiva que se calcula de manera objetiva aplicando un 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo. Imaginemos en nuestro ejemplo que el mayor de ambos valores son los 100.000,00 de la compraventa con lo que la cantidad a aplicar como gasto ascendería a 3.000 €.

RESUMEN DEDUCCIONES

Una vez computados los ingresos 10.000,00 € y descontados los gastos 5.117 € (150+   200+100+300+30+20+833+50+3000+200) obtenemos el rendimiento neto: 4.883,00 €.

El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reduzca en un 60 por ciento.

En el ejemplo, la reducción ascendería a 2.929,80 € (4.883,00 € * 60%) y el el rendimiento obtenido por el alquiler de la vivienda de1.953,20 €.

“Como podemos ver el tratamiento que ofrece el IRPF al arrendamiento es bastante benévolo”, explican desde Alquiler Protegido.