Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial han sido uno de los pocos valores del Ibex 35 que no han participado en el 'rally' del índice este año. La escalada progresiva de los tipos de interés las ha llevado a sufrir una fuerte penalización bursátil en los últimos meses. Sin embargo, esta tendencia está cambiando en las últimas semanas. La pausa en las tasas de referencia del dinero decretada por el Banco Central Europeo (BCE) hace casi un mes después de diez aumentos consecutivos las ha vuelto a poner en el foco inversor.
Las socimis del Ibex 35 figuran entre los valores que más repuntan desde el pasado 26 de octubre, cuando el organismo con sede en Fráncfort hizo un alto en el camino con el que según los analistas han dado carpetazo a este ciclo monetario. En concreto, la firma pilotada por Ismael Clemente se coloca como la cuarta que más se revaloriza en este periodo, más de un 19,4%, sólo por detrás de Grifols (+26,4%), Sabadell (+26%) o Cellnex Telecom (24,9%), mientras la compañía liderada por Pere Viñolas acelera un 18,9% y se coloca en quinta posición.
"El mercado está descontando que los tipos de interés no van a subir más, lo que ha favorecido a las grandes cotizadas del ladrillo, porque no se van a refinanciar con los tipos máximos", comenta el analista de Renta 4, Javier Díaz. Una posición que han reforzado después de la presentación de los resultados trimestrales con el respaldo de los analistas. En el caso de Merlin Properties, los expertos destacan la vuelta al beneficio durante el periodo estival frente a las pérdidas del segundo trimestre, que registró unas pérdidas de más de 47 millones debido al ajuste de valoración de sus activos, aunque acusa la ausencia de extraordinarios derivada de la venta de 659 sucursales a BBVA en 2022.
Los expertos destacan las perspectivas que afronta Merlin de un posible aumento de las rentas con su apuesta por los centros de datos, un sector en auge, al que se incluye la diversificación de su cartera, con activos de oficinas, centros comerciales y logística. En este sentido, hacen énfasis en la diferencia entre la rentabilidad bruta de su cartera (NAV, por sus siglas en inglés), que asciende al 5%, y el descuento en el que cotiza, que llega al 42%. Merlin corrige más de un 17% desde los máximos históricos de 10,9 euros por acción que contabilizaba en octubre de 2019, hasta los 8,9 euros.
"Sus activos están generando un crecimiento anual de los alquileres de entre el 6-8%, lo que unido al nuevo desarrollo y la reducción de las desocupación, podría aumentar en un 15% los fondos procedentes de las operaciones en los próximos dos años", destacan los analistas de 'Bloomberg Intelligence'. Hay que tener en cuenta que las socimis vienen de unos años complicados en los que su negocio también se ha visto afectado por la pandemia, acentuando los descuentos.
La vuelta a la oficina en España, que ha reducido el teletrabajo frente a otros países como en Estados Unidos, supone un catalizador a su favor para las socimis. "Una vez que se vislumbra el techo de los tipos de interés puede volver el flujo de inversión", remarca Díaz. La menor presión en la renta fija, con la rentabilidad de los bonos a diez años en mínimos de más de dos meses también les sirve de catalizador en Bolsa. Merlin ya ha conseguido abandonar las pérdidas en el año con un modesto avance del 2,3%, frente a Colonial, que se queda algo más rezagado con una ligera caída del 0,75%, hasta los 5,9 euros por acción contabilizados al cierre de este lunes, tras perder más de la mitad de su valor desde el estallido del coronavirus.
Las desinversiones llevadas a cabo en los últimos meses y la pérdida de valor de algunas de algunas propiedades siguen pesando sobre la cuenta de resultados del grupo presidido por Juan José Bruguera con unas pérdidas de casi 300 millones, pese a revisar al alza los beneficios por acción esperados para el año desde los 28-30 céntimos a los 31 céntimos por título. "Este ajuste negativo en sus resultados es un signo que preocupa al mercado, ante la posibilidad de que la empresa tenga activos que puedan perder valor o que necesiten mucha inversión en el futuro", precisan desde XTB.
No obstante, destacan que Colonial puede ser "interesante en un escenario en el que la inflación se resiste a caer por debajo del 2% por su capacidad para repercutir el impacto en el precio del arrendamiento". La escasez de oferta y su apuesta por los activos 'prime' con ubicaciones exclusivas tanto en París como en Madrid son las principales bazas a futuro, factor que les ofrece "visibilidad operativa a futuro", según destaca Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco.
Con un potencial muy similar en ambos casos (11,8% en el caso de Merlin y 12,5% para Colonial, de los más bajos del Ibex 35), la primera cuenta con más recomendaciones de compra frente a la segunda con casi siete de cada diez apostando por incluirla en cartera después de resultados frente a los cinco de cada diez de la segunda. La mayor rentabilidad subyacente y rentabilidad son algunas de las bazas que inclinan a favor de Merlin la balanza.
