El sector inmobiliario está siendo uno de los más castigados este 2023. La agresiva subida de los tipos de interés ejecutada por el Banco Central Europeo (BCE), los problemas derivados en China y los sustos provocados por algunas promotoras alemanas y suecas en los últimos meses, le ha abocado a prolongar las caídas del 2022 ante unos inversores que se han refugiado en cotizadas poco endeudadas o menos expuestas a la financiación. Con esta preferencia como punto de partida, las correcciones han sido una constante durante los últimos diez meses en Europa. Sin embargo, la pausa decretada el pasado 26 de octubre ha dado una tregua a estos valores.
Teniendo en cuenta las caídas de este lunes, que han sido generalizadas en el sector, Stoxx Real Estate 600 ha experimentado un rebote del 10,5% desde entonces, cifra que quintuplica a la contabilizada por el Stoxx 600 (+1,9%), la referencia bursátil del Viejo Continente, en una señal de que el aumento del encarecimiento monetario está llegando a su fin ha comenzado a calar entre los inversores con repuntes en el corto plazo. Con una corrección superior al 50% en comparación a los niveles preCovid, el índice trata de remontar después de reeditar hace dos semanas los mínimos de 2011 que tocó el pasado mes de junio, cuando llegó a marcar los 101 puntos.
De los 31 valores que integran el índice, prácticamente todos salvo dos -la británica Rightmove (-4,6%) y la suiza Allreal Holding (-0,8%)- se anotan subidas. Esto no impide que en la radiografía anual más de la mitad (16%) registren pérdidas. Entre ellas destacan la finlandesa Kojamo (-31,4%), la belga Cofinimmo (-24,7%), la neerlandesa Aedifica (-23,7%) y la francesa Covivio (-22,8%), así como las españolas Merlin y Colonial que, tras amortiguar el golpe en el inicio de noviembre, se dejan un 6,5% y un 5,9%, respectivamente.
La clave ahora está en si logrará consolidar la subida desde los 111 puntos en los que cerró este lunes tras suavizar las caídas en el cómputo anual al 4,8%. Si bien el consenso de 'Bloomberg' le da un potencial a doce meses superior al 13% a esta referencia, de cara a las perspectivas de los próximos meses hay división entre los expertos. En este sentido, el gestor y socio de Abante Asesores, José Ramón Iturriaga, destaca que las inmobiliarias cotizadas habían puesto en precio una fuerte contracción de la actividad que, de momento, no se ha dado.
El experto precisa que primero fue la pandemia, en la que se auguraba un cambio radical en la demanda de oficinas y de los centros comerciales, puso en jaque al sector en Bolsa y en los últimos meses ha sido la amenaza de una recesión económica el factor que les ha frenado en bolsa. En este sentido, Iturriaga se muestra optimista con las perspectivas del sector y prevé que, a medida que se produzcan más operaciones en el sector privado se "confirmará que el mercado se ha pasado de frenada", aunque con diferencias por países, especialmente, en España, donde la situación es "favorable" porque se ha perdido un ciclo de expansión.
En el otro extremo, Joaquín Robles, de XTB, opta por la cautela, y considera que aún es pronto para confirmar su remontada al ser compañías muy expuestas a la estabilidad económica, en línea con Diego Morín, quien considera que el repunte de la semana pasada insufla oxígeno a las cotizaciones, pero ve "precipitado hablar de un cambio de tendencia". "El sector sigue estancado en la tendencia bajista, debe tocar resistencias más altas para consolidar la subida", argumenta, para remarcar que una de las claves está en el riesgo de que el ladrillo pueda sufrir una corrección de precios.
Algo que, por ahora, desde Bankinter no creen que vaya a ocurrir durante este ejercicio tras revisar al alza las estimaciones del precio de la vivienda con un incremento del 1% este año frente a la contracción esperada del 3% después de que hayan aguantado "sorprendentemente bien" en mitad de la desaceleración económica, el fuerte incremento de costes de financiación y la caída de transacciones. El motivo de esta revisión descansa en la fortaleza del mercado laboral y el aumento de los salarios cerca a una tasa que ronda el 5%, por ello, habrá que esperar a 2024 para que los precios se estanquen o registren una ligera caída, situación a la que quitan hierro desde esta casa de análisis, ya que esperan que será "algo coyuntural" influido por el entorno de tipos elevados.
En estas circunstancias, el sector cotiza en estos momentos con un descuento cercano al 30% sobre el valor neto de sus activos (NAV, por sus siglas en inglés), lo que para Bankinter supone una oportunidad de compra. "Es momento de empezar a posicionarse de cara a un 2024 que prevemos favorable, con crecimiento económico moderado, una inflación todavía elevada y el final del proceso de subida de tipos", precisa el analista de Bankinter, Juan Moreno, en su último informe sobre el sector inmobiliario, al tiempo que pone en valor la rentabilidad por dividendo del sector, que ronda el 5%.
Entre sus valores favoritos figuran la alemana Vonovia, en la que detecta "grandes oportunidades", así como Merlin Properties y Colonial. A falta de presentar los resultados trimestrales, las dos socimis del Ibex presentan un potencial del 30% y del 18%, respectivamente. En comparativa, Barclays argumenta que siempre que la economía española se mantuviera estable, la firma liderada por Ismael Clemente presenta más capacidad para mejorar la ratio de ocupación de oficinas, mientras de Colonial destaca su exposición al mercado francés, pero advierte de que pueden sufrir una corrección en el precio de sus activos en España de entre 8 y el 9% durante los próximos meses, que se sumarán a la caída de valor del 4 y del 8%, respectivamente que sufren desde el pico de 2022.
