El mercado inmobiliario comercial ha seguido repuntando durante el primer trimestre de 2022 con 65.000 millones de euros de inversión, lo que supone un aumento del 53% en comparación con el primer trimestre de 2021. El hecho de que el sector inmobiliario sea un refugio contra la inflación explica en gran medida el interés de los inversores por esta clase de activos. En general, los inversores están muy atentos a la solvencia de los inquilinos; un factor que es cada vez más importante dada la inflación y sus consecuencias en el ratio de rentabilidad.
Por otro lado, es difícil anticipar cómo los nuevos brotes de Covid en el cuarto trimestre de 2021, la guerra de Ucrania y las interrupciones de la cadena de suministro asociadas influirán en la actividad inmobiliaria comercial de 2022. “Se espera que los cuellos de botella en la oferta ralenticen la ejecución de construcciones y hagan subir los precios de las promociones”, asegura Virginie Wallut, directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers.
Como se observó en 2021, los criterios medioambientales, sociales y de gobernanza deberían ganar importancia dentro de este sector. La gestora apunta que las nuevas normativas sobre ASG que entrarán en vigor harán que resulte económicamente inconcebible mantener bienes inmuebles obsoletos.
Una inversión inmobiliaria en ascenso
Dentro del ámbito europeo, el volumen de la inversión inmobiliaria comercial alcanzó un nuevo máximo en los últimos doce meses de 281.000 millones de euros –a finales de marzo de 2022–. El mercado de oficinas, que representa 125.000 millones de euros (un 30% más que su media a largo plazo) y en el que los inversores siguen centrándose en activos de nueva generación, céntricos, flexibles, dotados de servicios y energéticamente eficientes, es, con diferencia, la clase de activos preferida.
“Impulsado por la expansión desenfrenada del comercio electrónico y el crecimiento previsto de los alquileres, también el espacio logístico y de industria ligera registraron un volumen de inversión récord de 67.000 millones de euros”, dice Wallut. Los activos comerciales y de ocio también repuntaron, con aumentos del 63% y el 3%, respectivamente, en doce meses.
Geográficamente, Francia y Noruega registraron volúmenes récord en activos minoristas en el primer trimestre. Con el levantamiento de las restricciones a los viajes, España también experimentó un buen comienzo en el segmento del ocio. La inversión en sectores alternativos, como el residencial tutelado y el sanitario, se redujo en el primer trimestre de 2022 en comparación con el primer trimestre del 2021, debido principalmente a la falta de oferta.
El foco en las rentabilidades
Según el último estudio de PwC ‘Emerging Trends in Real Estate’, más de más de la mitad (52%) de los operadores del sector tiene mayor confianza en el desarrollo del negocio y casi la mitad (49%) espera un aumento de la rentabilidad en 2022. Los resultados de la encuesta de PwC muestran el mayor grado de confianza desde 2014, pese al incremento de los costes en la cadena de suministros de las materias primas. El mercado también se está transformando ante los cambios en el estilo de vida surgido en los últimos años.
“La experiencia de la crisis sanitaria consolidará un impulso hacia la creación de edificios más ‘human-centric’, atentos a las necesidades de las personas”, afirman desde Pwc. “En particular, las oficinas serán las más implicadas en el cambio, ya que deberán readaptarse a los nuevos métodos de trabajo (modo mixto remoto/presencial)”, concretan. En este contexto, la rentabilidad de los activos prime se mantuvieron, en general, estables en toda Europa durante el pasado año, a pesar de un aumento del 1% y del 1,5%, respectivamente, en la tasa libre de riesgo y en el coste de la financiación. Dada la subida de la tasa libre de riesgo, la prima de riesgo inmobiliaria media de la mayoría de los mercados europeos ha subido hasta los niveles de su media a largo plazo.
“No obstante, nuevas subidas de los tipos de interés podrían ejercer una presión al alza sobre los rendimientos inmobiliarios, cuyos efectos podrían verse parcialmente compensados por los alquileres indexados a la inflación”, resalta Wallut. “El rendimiento global del sector inmobiliario se verá impulsado por el crecimiento de los alquileres, en contraposición a las ganancias de capital”, añade. Mientras, los ingresos sobre los activos secundarios, en todos los mercados, han alcanzado nuevos récords. La demanda se centra cada vez más en los activos que cumplen los criterios ASG. “De hecho, las empresas están optando por espacios de oficina más eficientes desde el punto de vista energético para reducir su huella de carbono global”, termina Wallut.
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