La sombra de la burbuja inmobiliaria es alargada... y está al acecho

Una de las grandes preocupaciones de las economías domésticas en la época de la burbuja inmobiliaria era quedarse sin trabajo y tener que afrontar una hipoteca que se comía más del 60% de las rentas mensuales de cada casa. Si te quedabas sin trabajo, vendías el piso y encima ganabas dinero. Se llegaban a construir medio millón de pisos al año, que se revalorizaban cada día tanto como el suelo sobre el que se levantaban. Hace doce años, en pleno boom, uno de los grandes constructores de este país, que todavía aguanta el tirón gracias al perdón de los bancos y el manejo procesal del concurso de acreedores, me comentaba con resignación que el modelo tenía que explotar: “Acabo de comprar un suelo en el ensanche de Vallecas que me ha costado un 30% más que lo que valía hace tres meses. No es normal. Esto va a reventar y si mañana se cae la demanda, se dispara el paro o viene una crisis, nos quedamos todos tirados”. Eran momentos de plena burbuja. De las más de 40.000 inmobiliarias (ocasionales y profesionales) que había registradas entonces, no queda ni la cuarta parte.

Si ahora hacemos una ronda entre los principales expertos inmobiliarios del país, todos descartan la burbuja, aunque las razones de cada uno sean diferentes: no estamos como en 2007, no hay tanta demanda, los bancos no dan créditos como entonces, se está creando empleo todos los años, etc. Evidentemente, es lo que tienen que decir quienes se dedican a vender pisos. Incluso mi amigo, el que admitía el apretón de hace doce años, tiene varios miles de pisos a la venta ahora, sigue comprando suelo y espera salir de las deudas a medio plazo.

Pero lo que no nos dicen con tanta claridad los que se manejan en este mercado son las similitudes que se están produciendo con la situación de entonces y que llevaron a la burbuja y la peor crisis de la historia de este país. A saber: el precio del alquiler crece a un ritmo de entre el 9% y el 18% (la mejor rentabilidad de cualquier mercado para un inversor), los fondos especulativos profesionales apuestan por el inmobiliario y las socimis sin límite conocido de dinero, los bancos han empezado a dar hipotecas de todo tipo con tal de quedarse con el negocio que pueda coger la competencia aunque sea a pérdidas, los salarios rebajados de la crisis no aguantan altos niveles de apalancamiento doméstico, el suelo escasea y sube cada día, y hasta ha empezado a haber promociones en zonas de lujo de Madrid que se están construyendo a marchas forzadas aunque no tengan aprobado el plan urbanístico correspondiente. Cierto que no es burbuja todavía, pero se le parece mucho.

Hay una alarma de uso cotidiano, poco científica, pero muy ilustrativa de lo que está pasando: en el inicio de la década de los 2000, cuando se gestaba la burbuja, era más barato pagar un crédito hipotecario que un alquiler. Ese fenómeno, junto con la cultura española de ser propietarios de un piso por encima de todo so pena de considerarse un fracasado en la vida, disparó las ventas, que es lo único que le falta al cuadro actual para asemejarse más a la burbuja de entonces. Pero es que el alquiler se ha empezado ya a poner por las nubes, sobre todo en el centro de las grandes ciudades (por donde todo empieza siempre en el mercado inmobiliario) y aquella percepción social vuelve a ser una realidad cada día más clara. De hecho, el alquiler es el negocio de moda, hasta el punto de que 6 de cada 10 cambios de titular de piso (por deshaucio o por conveniencia) son ya de arrendamientos, un fenómeno que crece a un ritmo del 8% en esos casos y baja en más de 15% en las hipotecas (pisos en propiedad).

Nadie puede negar que la economía española crece y se crea empleo, aunque los salarios todavía no estén al nivel deseado. Hasta el Gobierno y la patronal reconocen que hay que subirlos. Pero todavía hay en España 3,7 millones de parados (según la EPA) y mientras el mercado de la vivienda ha llegado a niveles de precio y avance de antes de la crisis (no volumen de ventas todavía), el desempleo sigue sin superar la losa que le cayó cuando estalló la burbuja. El paro es hoy la mayor preocupación de los españoles, así lo reflejan en un 65,5% de los casos en el último barómetro del CIS, incluso la situación económica es la cuarta pesadilla en el ranking. Hasta la ministra de Empleo, Fátima Báñez, se ha lanzado en una especia de cruzada para que los parados tengan alternativas de empleo, aunque sea como autónomos, hasta el punto de penalizar las oficinas públicas de empleo que no sean lo eficaces que se espera. Bienvenido sea, aunque a la vista del varapalo del primer trimestre del año, con 29.400 parados más, será complicado. El empeño político del Gobierno es poder decir en 2019 o 2020 que ya hay 20 millones de personas activas trabajando en España y cumplir la promesa electoral que Rajoy lleva vendiendo más de un año.

Más empleo, más salarios y más pisos para vender o alquilar. También había una población activa de 20 millones cuando se generó la burbuja inmobiliaria, la mayor parte de ellos en el sector servicios y en la construcción, exactamente igual que el empleo que se genera ahora. Todo está preparado para que el mercado inmobiliario funciones de nuevo igual que lo hizo entonces. ¿Seguirán diciéndonos en ese momento desde las constructoras y las inmobiliarias que no hay burbuja? Digo yo que habremos aprendido algo...