Anatocismo

Así es la letra pequeña de la hipoteca que hace que pagues cada vez más dinero

Aceptar un contrato supone acatar todas sus condiciones y con ello tener un margen de negociación muy pequeño, por lo que es fundamental analizarlo en su utilidad.

Una vivienda.
Una vivienda.
Imagen de rawpixel.com.

La letra pequeña de los contratos bancarios, físicamente, ya no es tan pequeña. Por normativa ya no puede ser inferior a 1,5 milímetros en altura. Pero esto no significa que desde un punto de vista mucho más "amplio", a través cláusulas poco claras y engorrosas, sigan existiendo condiciones que son complejas de entender para el cliente y que tienen una importante repercusión económica directa, por suponer un mayor coste, o más indirecto, ya que puede suponer un quebranto si se quieren realizar cambios.

Esto es así, porque aceptar un contrato supone aceptar todas sus condiciones y con ello tener un margen de negociación muy pequeño, por lo que es fundamental analizar el contrato en su utilidad y plantear todas las preguntas necesarias en caso de dudas.

La transparencia en los contratos hipotecarios

Los bancos están obligados en todo momento a redactar los contratos de forma clara y comprensible. En el caso de la hipoteca hay más hándicaps. Por un lado, está la duración del contrato, que en muchos casos llega a 30 años o incluso más, pero también la mayor dificultad que existe a la hora de que otra entidad acepte el cambio, se subrogue y mucho más si se quiere cancelar anticipadamente el préstamo.

Estas son algunas de las razones por las que en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se ha avanzado mucho en el sentido de la transparencia con contratos claros y con información más accesible. La existencia de la FIPER (Ficha Informativa Personalizada del Producto) de obligada entrega en la que se muestran todos los datos clave del contrato es por ello un avance enorme. Aun así, un contrato hipotecario puede encontrarse con "letra pequeña" que lleve a potenciales problemas para el cliente.

Los puntos más problemáticos de los contratos hipotecarios

El coste es el primer punto clave de la hipoteca y en el que más se fija. Ya sea a tipo fijo o tipo variable, el término clave es saber cuál es su interés, más fácil de ver en el fijo, ya que en el variable está sujeto a la evolución de un índice. Es precisamente este índice es uno de los puntos que ha generado más problemáticas, puesto que algunos de estos referenciales ampliamente usados, el IRPH, generaba un sobrecoste importante si se comparaba con el índice mayoritario, el Euríbor.

Un segundo punto es la vinculación con otros productos para rebajar tipos de interés, algo ahora opcional. El problema era mayor en contratos en los que la vinculación era obligatoria. Aun así, sigue generando costes por dos vías. La primera, si aceptabas la vinculación por los posibles sobrecostes de los productos contratados, como sucede especialmente con los seguros de vida y hogar. La segunda, si se rompe esta vinculación por la subida de tipos de interés. Muchas personas se guían en la contratación de la hipoteca por este tipo promocional, por lo que si se renuncia a la bonificación la consecuencia directa es un incremento de las cuotas mensuales.

Pero donde se produce más perjuicio económico y anatocismo, acumulación de capital e intereses a pagar, es si se producen impagos. En este sentido la última reforma ha mejorado esta circunstancia, ya que el banco solo puede iniciar la ejecución del préstamo, si se han incumplido 12 mensualidades o el 3% del volumen del préstamo.

No es el único límite, la nueva ley hipotecaria también estableció nuevos topes en el interés de demora con respecto a la situación anterior, fijando sus límites ya no sobre el interés legal del dinero. Así ahora únicamente se puede sumar como máximo un 3% al interés que se paga por la hipoteca. Por ejemplo, si tu interés es un 1% lo máximo a pagar en las cuotas retrasadas será un 4%. Con todo ello el anatocismo, que es cada vez más propio de otros productos como los minicréditos ha disminuido de forma importante en las hipotecas, aunque sigue siendo igual de importante revisar todas sus cláusulas.

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