El precio de la vivienda está abocado a seguir cayendo durante mucho tiempo

El pasado 16 de marzo, se publicó la última oleda del INE (Instituto Nacional de Estadística) sobre precios de la vivienda, con el mensaje oficial de que empezaba a vislumbrarse un cambio de tendencia. ¿Por qué? Sencillamente, porque los precios sólo habían caído un 4,3% en el último trimestre de 2009.

Quince días después, un estudio elaborado por fotocasa (portal dedicado a la venta de viviendas de segunda mano) y la escuela de negocios IESE, aseguraba que los precios de los inmuebles usados han aumentado en la mitad de las Comunidades Autónomas y que, en el global del país, apenas han caído un 0,1% durante el primer trimestre de 2010.

Si a esta cifra se suma el aumento del número de hipotecas sobre viviendas (un 2,3% en enero de 2010 que en el mismo mes del año anterior), puede llegarse a pensar en una leve recuperación del mercado inmobiliario. Pero la realidad es muy distinta, y los números indican que todavía queda mucha caída por delante.

Primero, porque la mitad de las nuevas hipotecas son, en realidad, renegociaciones de las ya existentes. Y no sólo eso, sino que el aumento del número de hipotecas responde, precisamente, al incremento del número de refinanciaciones, ya que la concesión de créditos para adquirir viviendas, en realidad, se ha reducido. Segundo, porque las entidades financieras van a tener que rebajar precios para quitarse del encima su elevada exposición al ladrillo que tanto daño está haciendo, y hará, en sus balances.

Sin hipotecas no hay compras

En enero de 2009, según las cifras del INE, se constituyeron 52.547 hipotecas sobre hogares, de las cuales, 22.546 fueron, en realidad, variaciones sobre otras ya existentes (en su mayoría, modificaciones de las condiciones del crédito con la misma entidad financiera), lo que deja un saldo de, apenas 30.001 nuevas firmas para adquirir vivienda.

En enero de 2010, la cifra de constitución de hipotecas asciende a 53.747, es decir, un 2,3% más que en el año anterior. El problema es que 27.390 son renegociaciones, lo que deja un saldo neto de apenas 26.357 nuevos créditos dirigidos a la adquisición de vivienda, es decir, un 12,14% menos que un año antes. En cambio, las renegociaciones se incrementaron un 21,4%.

La comparativa resulta todavía más sangrante cuando se compara con enero de 2008. En aquella fecha se sellaron 71.835 hipotecas realmente nuevas (dejando fuera las refinanciaciones), es decir, tres veces más que en enero de este año. O, dicho de otro modo, en enero se han comprado tres veces menos hipotecas que al comienzo de la crisis, y un 12,14% menos que hace un año.

Y los precios siempre vienen marcados por la relación entre la oferta de la demanda, y cuando hay mucha más oferta que demanda, como ocurre ahora, éstos caen.

La condena de la banca

Pero más números avalan la travesía por el desierto que sigue teniendo por delante el mercado inmobiliario. El más claro probablemente sean los créditos por valor de 445.000 millones de euros concedidos por las entidades financieras a constructores y promotores.

De esta cifra, casi una cuarta parte (97.000 millones) nunca se recuperará, según el Consejo General de Cámaras, lo que hará un roto de tales dimensiones en las cuentas de bancos y cajas que les obligará a desprenderse, como sea, de activos.  Y margen para hacerlo bajando fuertemente los precios parece que tienen. Al menos, eso puede deducirse de las estimaciones del Banco de España.

La entidad presidida por Miguel Ángel Fernández Ordóñez calcula que la cobertura por provisiones específicas y genéricas alcanza al 35% de estos créditos. Esto significa que "el conjunto de las entidades podrían deshacerse de su cartera problemática de promoción y construcción percibiendo el 65% del valor en libros de las garantías, sin que se registrase ninguna pérdida en la cuenta de resultados", según señaló hace unas semanas el director de general de Regulación del Banco de España, Gonzalo Roldán. Todo un margen para rebajar precios con tal de quitarse de encima los créditos morosos o dudosos de cobro.

Y todavía quedan más datos sobre el oscuro futuro del mercado de la vivienda. Y éstos se leen en clave de paro y embargos. Los más de cuatro millones de parados van a tardar mucho tiempo en ser absorbidas (las estimaciones más optimistas apuntan que la recuperación del mercado de trabajo no llegará hasta 2012), lo que frena radicalmente el poder adquisitivo y, por tanto, la capacidad para comprar una vivienda. Y ya se ha dicho que sin demanda, los precios caen. Además, los 100.000 procesos de embargo que se prevén para este año son todo un catalizador para seguir presionando los precios a la baja.

Un recorte del que no están libres ni las zonas más elitistas, como el madrileño barrio de Salamanca, una de las áreas más caras de España y que históricamente mejor ha resistido la crisis inmobiliaria. Según la consultora Knight Frank, esta área todavía sufrirá un recorte del 8%-10% en el precio de sus viviendas.