El plan del Gobierno para cambiar la actual forma de informar y contratar hipotecas ya está marcha bajo la forma de la Orden Ministerial de "Transparencia Bancaria" que vendría a sustituir a la actual Orden sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios de 1989.
El Ejecutivo inició el pasado 29 los trámites para su aprobación y podría ver la luz antes de las elecciones generales. De aprobarse finalmente, supondría importantes cambios en claro perjuicio del cliente. El más significativo es la legitimación de las cláusulas de suelo hipotecario y de los swaps.
La nueva OM de Transparencia Bancaria permite la inclusión de varias cláusulas abusivas al tiempo exonera al banco de toda responsabilidad, trasladándola al cliente. Según lo que dispone, si el cliente firma es porque está de acuerdo con el contrato cualquiera que sean los términos.
De hecho, el banco no tiene ni siquiera la obligación de asesorar, tan sólo de informar. Esta tarea recaería sobre el notario. En realidad, el notario ya asume ese papel en la firma de la hipoteca al estar obligado a responder a cualquier duda del cliente y al asegurarse de que ambas partes comprenden lo que están firmando.
Desde este punto de vista, la ley no supone un cambio tan drástico, pero sí cuando lo que hace es descargar al banco de toda responsabilidad tras la firma de la hipoteca y, en cierto sentido, deslegitimar cualquier denuncia posterior del cliente.
La máxima a aplicar aquí sería la siguiente: "Si has firmado es porque estabas de acuerdo y si tenías dudas, haberlas preguntado", algo así como el precepto de que desconocer la ley no nos exime de cumplirla pero aplicado a la firma de la hipoteca. Es decir, si no sabías lo que era un swap o no lo entendías, no haberlo contratado, ahora no vengas a reclamar.
Como colofón, el proyecto de Transparencia bancaria también incluye la posibilidad de que la banca cobre por su asesoramiento al tiempo que libera a las comisiones bancarias e hipotecarias de la vigilancia y control del Banco de España.
¿Y qué dice Europa?
La Orden Ministerial se está tramitando al mismo tiempo que el Parlamento Europeo trabaja en una Directiva europea para hipotecas que precisamente va en la dirección contraria y exige a los bancos más información y asesoramiento para sus clientes, así como mayor transparencia en sus comunicaciones publicitarias.
Sin embargo, lo más significativo es que la directiva europea es muy clara en cuanto a la posición moral y ética del banco para con el cliente. Literalmente dice que "el prestamista o el intermediario de crédito actúen honesta, imparcial y profesionalmente, en el mejor interés de los consumidores, cuando concedan créditos a estos, o les presten servicios de intermediación o asesoramiento al respecto y, en su caso, servicios accesorios".
Resumiendo, que el banco debe velar por el cliente y esto no casa con 'colar' suelos en las hipotecas o permutas financieras como si se tratase de un seguro de cobertura de tipos de interés.
La última gran idea dentro del mercado hipotecario llega desde Madrid, donde la Comunidad se está planteando multar a los bancos hasta con 600.000 euros. Así lo recoge el anteproyecto de Ley para la Protección de los Consumidores mediante la Transparencia de la Información en la Contratación Hipotecaria, que, entre otras cosas, distingue entre contratos en los que la garantía hipotecaria es el propio inmueble de los préstamos personales con garantía hipotecaria, que además comprometen el resto del patrimonio del usuario.
Pero lo más interesante es que exige a los bancos el cumplimiento de ciertas normas de transparencia e incluye sanciones que van desde los 15.000 euros hasta los 600.000 euros para quienes las incumplan.
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