En junio de este año, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) emitió un comunicado de prensa en el que presagiaba la bajada de precios inmobiliarios de cara a lo que quedaba de 2020. Antes del estallido de la crisis de la COVID-19, el precio de la vivienda de segunda mano parecía estabilizarse, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que señalaban un crecimiento del precio del 2,1% a finales de 2019.
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No obstante, la pandemia del coronavirus cambió todas las previsiones. Desde el inicio del estado de alarma del pasado marzo, las ventas se paralizaron debido a las limitaciones de actividad y de movimiento de la población, así como a la incertidumbre creada. Solo durante ese mes, las ventas cayeron un 37,5%, en cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), y este parón se ha mantenido desde entonces: según el mismo organismo, el número de transacciones inmobiliarias descendió de marzo a junio de 2020 en más de 100.000 con respecto al mismo periodo del año anterior.
“Estamos en una situación en la que hay una cierta parálisis de las transacciones, porque el universo de compradores se ha reducido”, explica Anna Gener, CEO de Savills Aguirre Barcelona, en el Podcast de Banco Sabadell. “No obstante, en los lugares donde existe una demanda robusta, como en Barcelona o Madrid, los precios no se han modificado de manera sustancial”, matiza.
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¿Es un buen momento para comprar una vivienda?
Según la zona de España, esta respuesta puede cambiar. “En las capitales puede haber algo de descuento, pero no de manera generalizada ni de una forma que convierta este momento en una gran oportunidad para comprar o en un mal momento para vender”, argumenta Gener.
Aunque previsiones como las elaboradas por la Real Estate Business School apuntan a una caída en el precio de la vivienda durante el semestre actual, que cerrará el año, la recesión se concentra en zonas donde, además de la demanda local, existe un comprador extranjero. No es de extrañar que la comunidad autónoma con mayor bajada en el primer semestre de este año fuese Baleares (-1,5%), seguida de Galicia (-1,3%) y Canarias (-0,8%), según datos de Idealista.
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No obstante, según la OCU, la gran oportunidad se encuentra en la necesidad de liquidez de algunos propietarios, dispuestos a vender de forma rápida aplicando un descuento. Ese punto de incertidumbre que lleva a la búsqueda de venta es, hoy en día, uno de los artífices de la tendencia de precios a la baja.
La problemática de la incertidumbre
Esta incertidumbre que puede ser una oportunidad para la compra es, al mismo tiempo, el gran problema al que se enfrentarán los potenciales compradores de viviendas en 2021. “La vuelta a la normalidad en el ritmo de comercialización de viviendas dependerá de dos cosas: de la situación económica y de las condiciones de la cesión de los préstamos hipotecarios, que se han endurecido a raíz de la pandemia”, apunta la CEO de Savills Aguirre Barcelona.
Es precisamente ese endurecimiento de los requisitos para acceder a una hipoteca lo que hace que, aunque el precio baje, el acceso a la vivienda no sea necesariamente más fácil. Según Business Insider, la COVID-19 ha hecho que la banca tome más precauciones a la hora de conceder una hipoteca, con una dureza, eso sí, razonable.
En este momento y durante el año que viene, será más fácil acceder a una vivienda para los trabajadores con contratos indefinidos en grandes empresas y para los funcionarios. No obstante, es probable que los trabajadores de pymes de los sectores más afectados por la pandemia encuentren más dificultades a la hora de acceder a un préstamo inmobiliario.
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La nueva demanda
La pandemia ha cambiado la forma de vivir en los hogares. “Estamos trabajando de manera diferente, nos estamos divirtiendo de manera diferente, estamos comprando de manera diferente, y eso hace que se tengan que repensar los espacios”, asegura Anna Gener.
Esa modificación afecta en gran medida a la búsqueda de vivienda. Uno de los datos más notables al respecto fue que, durante el confinamiento, la búsqueda de casas con balcón o terraza aumentó en un 40%, según cifras de Idealista.
Además, se da el hecho de que, en un futuro cercano, el hogar estará ligado de forma sustancial con el trabajo. “Gracias a la tecnología podemos trabajar en cualquier lugar”, apunta Gener. “Es un momento de cambios, una oportunidad para avanzar y para crear productos inmobiliarios que se adecúen a la nueva demanda”.
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Esa demanda es, según la experta, “mucho más flexible”. “Es muy probable que en un futuro haya muchos edificios residenciales que destinen parte de las zonas comunes a espacios para trabajar”, explica. También dentro del hogar surge esa idea de que “los espacios sean mucho más flexibles, con usos mixtos”, algo que se extenderá a otros lugares como edificios de oficinas o locales comerciales.
Los cambios incluyen también un planteamiento de dispersión respecto a los centros urbanos. “Quienes pudieron pasar el confinamiento en entornos menos densificados y más rurales tuvieron una calidad de vida mucho mejor”, admite Gener. “La oferta imbatible de las ciudades es que te permiten relacionarte con una gran cantidad de personas, pero si esta situación en la que estamos perdurara en el tiempo, los entornos rurales serían mucho más atractivos”, asegura.
Aunque la nueva realidad todavía está por definir, la experta insiste en que la pandemia ha “acelerado tendencias que ya empezábamos a identificar, pero que ahora necesitamos incorporar de forma urgente”. El año 2021, augura, “será difícil en cuanto a la gestión y tendremos que seguir adaptándonos”, pero matiza que en 2022 se espera que el cambio esté consolidado y que, si no podemos retomar la normalidad, “al menos llegaremos a un nivel claramente al alza y de recuperación en todos los sentidos”.