Uno de los pasos más importantes en la vida de una persona es la compra de una vivienda. Antes de tomar la decisión y de tramitar la operación, suelen surgir dudas en torno a cuáles son los requisitos necesarios para optar a una hipoteca.
El primer punto a tener en cuenta es la solvencia económica del futuro propietario, ya sea a nivel individual o como unidad familiar. Esta reflexión, muy común en muchos hogares, es también el primer requisito que pide el banco para conceder el préstamo hipotecario.
Según el tipo de vivienda que se está buscando, el precio total del inmueble varía. La mayoría de las entidades bancarias conceden hipotecas por el 80% del valor de la tasación de la casa como máximo, así que el comprador debe disponer de unos ahorros de, como mínimo, el 20% restante, además de un margen destinado a solventar otros gastos asociados a la compra como la tasación de la vivienda, los impuestos, la comisión de apertura del préstamo y los gastos notariales, que en suma pueden ascender a entre un 10% y un 15% del precio del inmueble.
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Tras este desembolso inicial, a la hora de establecer la cuota mensual de la hipoteca, el Banco de España recomienda destinar a ella, como máximo, un 30% de los ingresos mensuales. Además, los bancos analizan la capacidad económica del comprador según distintos factores.
¿Qué aspectos valoran los bancos para conceder una hipoteca?
Las entidades financieras cuentan con distintas herramientas para analizar la solvencia de cada cliente para la concesión de la hipoteca. Los aspectos que valoran son:
- Ingresos mensuales: el requisito suele estar en que estos sean alrededor de tres veces la futura cuota mensual de la hipoteca.
- Estabilidad laboral: normalmente, los bancos suelen exigir que se tenga trabajo fijo e indefinido, además de cierta antigüedad en el puesto. Esto sirve para comprobar que el salario no solo es suficiente en el momento presente, sino que se mantendrá en el tiempo y, por tanto, se podrán pagar las cuotas mensuales de la hipoteca. En el caso de los autónomos, las entidades suelen exigir un alta de dos años, como mínimo, además de unos ingresos demostrables.
- Historial de créditos: la entidad revisa, de igual forma, el perfil del cliente y sus posibles préstamos o créditos anteriores, si se han amortizado en su totalidad en los plazos acordados y/o si se han producido retrasos en los pagos.
- Situación personal: si el comprador está soltero o casado, si tiene hijos u otras personas a su cargo, etc. La situación de la persona que solicita la hipoteca también es un factor que suelen tener en cuenta los bancos.
- Otros activos: tener otras viviendas en propiedad, inversiones financieras u otro tipo de activos es un punto reseñable para el banco y, por tanto, con el que contará a la hora de valorar la capacidad de pago de un candidato.
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El ‘scoring’ bancario: una herramienta clave
Entre los distintos mecanismos que utilizan las entidades bancarias para evaluar la solvencia de un cliente a la hora de conceder una hipoteca, el scoring es uno de los más utilizados. Se trata de un programa informático que estudia distinta información para analizar la situación financiera.
Estos parámetros, que se obtienen mediante un algoritmo informático, abarcan la solvencia del comprador o su nivel de endeudamiento, entre otros elementos, y son clave para decidir la concesión de una hipoteca. La premisa principal es eliminar cualquier sesgo emocional, homogeneizando la decisión y reduciendo los valores subjetivos, aunque algunas entidades bancarias usan el scoring como herramienta meramente informativa y siguen incluyendo el factor humano para tomar la decisión final.
El scoring bancario tiene en cuenta diversos elementos como la capacidad de generación de ingresos, habitualmente a través del análisis de la domiciliación de la nómina; la situación financiera, por ejemplo, si existen deudas pendientes de pago con terceros; el historial crediticio; u otros parámetros como la edad o el estado civil.
Todos estos factores influyen en la puntuación total que se obtendrá con el scoring bancario. Un scoring alto significa que se tiene una buena capacidad de crédito, pero si la puntuación es baja, el banco tendrá más dudas sobre si aprobar o no el préstamo.
¿Qué otros aspectos se deben valorar a la hora de adquirir una vivienda?
Más allá del aspecto económico, optar por una vivienda u otra dependerá del momento vital del comprador y de sus necesidades. En este sentido, desde Comprarcasa aconsejan tener en cuenta una serie de elementos a la hora de decantarse por un inmueble u otro que se encuentren en una escala de precio similar.
- La ubicación: contar con tiendas, colegios y distintos servicios de primera necesidad cerca de la casa es un aspecto muy valorable. Si además se encuentra a menos de 45 minutos del puesto de trabajo habitual y de otras necesidades diarias de los miembros de la unidad familiar, el ahorro de tiempo contribuirá a la tranquilidad vital del hogar.
- La seguridad: además de accesible, es muy recomendable que la futura vivienda se encuentre en una zona segura y tranquila, que garantice la calma en todo momento. Los complejos residenciales o las urbanizaciones cerradas son una buena opción para tener una vida sin sobresaltos.
- Las áreas verdes: especialmente si la unidad familiar incluye a menores, se debe considerar disponer de zonas verdes para la práctica de diversas actividades. Además, contar con espacios para realizar deporte al aire libre mejora la calidad de vida.
- La plusvalía: es recomendable considerar los inmuebles como un hogar, pero también como una inversión. Calcular la rentabilidad que puede generar una vivienda ayudará a generar tranquilidad en el futuro. Por ejemplo, si la casa se encuentra en una zona residencial cercana a áreas comerciales y verdes, es muy probable que su valor crezca en el futuro.
- Las comodidades necesarias: el exterior es importante, pero el interior también es una parte esencial de la vivienda. Visitar la propiedad antes de comprarla es indispensable, pero además se debe valorar cuál es la casa adecuada en función de las necesidades de los integrantes de la familia. Habitaciones con un tamaño suficiente, disponer de un espacio para el teletrabajo, zonas comunes amplias o una estancia para los invitados.
Encontrar el equilibrio entre el bienestar y la capacidad económica permitirá encontrar el inmueble idóneo. La búsqueda, la comparación y dejarse asesorar por un experto como el gestor de tu entidad bancaria son clave para tomar la mejor elección a la hora de comprar una vivienda.
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