La situación derivada de la pandemia de la COVID-19 ha supuesto un antes y un después en la búsqueda de una vivienda. Factores como el confinamiento y el impulso del teletrabajo hicieron que muchos posibles compradores se replanteasen sus prioridades a la hora de comprar una vivienda: aumentó la búsqueda de inmuebles con espacios abiertos y amplios, así como con jardín y terraza, unas características más fáciles de encontrar en propiedades de nueva construcción.
En este nuevo escenario, la demanda de viviendas de obra nueva ha experimentado un importante crecimiento. La compraventa de inmuebles de nueva construcción llegó en febrero de este año a su pico más alto desde 2014, con más de 10.000 operaciones. Una tendencia que se ha mantenido en los últimos meses, en los que se han registrado en torno a 9.500 operaciones mensuales.
¿Qué es una vivienda de obra nueva?
La vivienda nueva -también denominada de obra nueva o de primera entrega- tiene unas características concretas que hay que tener en cuenta.
Según establece la Agencia Tributaria, las viviendas nuevas son “aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o la rehabilitación esté terminada, salvo que los inmuebles se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirientes”.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una vivienda de obra nueva?
De acuerdo con Fotocasa, el momento actual es idóneo para encontrar oportunidades en la compra de una vivienda de obra nueva. En este tipo de viviendas, aclaran desde el portal inmobiliario, es más fácil satisfacer las nuevas demandas de los compradores, con inmuebles más grandes -incluso unifamiliares-, con más servicios comunitarios y con características que suelen ser comunes en urbanizaciones de construcción reciente.
Dentro de las ventajas de la obra nueva destaca el hecho de que es el comprador quien estrena el inmueble, lo que supone evitar posibles desperfectos o desgastes causados por anteriores propietarios o por la antigüedad del activo. Al comprar una vivienda de nueva construcción es muy probable que no sea necesario realizar reformas ni reparaciones. Además, muchas de ellas permiten la personalización de los espacios, en especial si la compra se realiza sobre plano.
Puede interesarte: Comprar una vivienda sobre plano: ¿qué debo tener en cuenta?
En esta línea, adquirir una vivienda de obra nueva implica contar con materiales nuevos; con una funcionalidad mayor de los espacios, distribuidos de forma más eficiente; y con sistemas eléctricos y de cañerías recién instalados, lo que se traduce en un mayor ahorro y en un aumento de la eficiencia energética. Además, este tipo de inmuebles suele contar con etiquetas A, que corresponden a la máxima eficiencia respecto a las C o hasta las G de las viviendas de segunda mano. En suma, estas características de los inmuebles de obra nueva pueden revalorizar el precio de la vivienda en las próximas décadas.
Una década es, precisamente, lo que suelen durar las garantías al adquirir uno de estos pisos. Normalmente, existen tres tipos distintos de garantías: las que cubren los defectos en los acabados, que suelen durar un año; las de elementos constructivos, que se mantienen tres años; y las de elementos estructurales, que se extienden hasta 10 años. Los contratos de compraventa cuentan con una serie de cláusulas que protegen al comprador en caso de que los promotores no cumplan con lo establecido en el contrato.
Otra de las ventajas principales está relacionada con el planteamiento urbanístico de las zonas de nueva creación: los pisos de primera entrega suelen estar localizados en áreas residenciales, o bien en urbanizaciones que cuentan con zonas comunes. Espacios como jardines, pistas de deporte y piscinas son extras muy valiosos que se encuentran con más facilidad en las promociones de nueva construcción.
¿Qué desventajas tienen las viviendas de obra nueva?
Por norma general, comprar una vivienda de obra nueva es más caro que adquirir una de segunda mano. En este sentido, es importante añadir a la balanza otros aspectos económicos, como la necesidad de realizar reformas o la presencia de instalaciones comunes, habituales en los inmuebles de segunda mano.
Dentro del presupuesto del que se dispone para la compra de una vivienda, hay que tener en cuenta que los servicios asociados a los inmuebles de obra nueva conllevan también una serie de gastos de comunidad superiores a los presentes en las viviendas de segunda mano.
Otro de los aspectos a tener en cuenta es la ubicación de las viviendas de nueva construcción, que suelen encontrarse más lejos de los núcleos urbanos. Estas zonas periféricas, antes consideradas un problema por la falta de servicios, se han convertido en objeto de deseo, especialmente ahora, tras la crisis sanitaria ya que muchas personas mantienen la posibilidad de teletrabajar y, por tanto, dejan de encontrar un problema en los desplazamientos diarios.
¿Qué impuestos debo pagar por una vivienda de obra nueva?
El impuesto sobre el valor añadido (IVA) es uno de los tributos a los que deben hacer frente los compradores de una vivienda de obra nueva. Según la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, los compradores de nuevos inmuebles destinados principalmente al disfrute de la vivienda deben abonar el tipo impositivo vigente en el momento de la transacción.
En 2021, este tipo impositivo es del 10% respecto al valor total del inmueble. Se trata de un pago que solo se efectúa en el caso de viviendas nuevas, ya que en la compra de una vivienda de segunda mano se hace frente al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10%. No obstante, existen algunas excepciones en el pago del IVA.
Calculadora: descubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda
En concreto, y basándose en la consideración de vivienda de obra nueva que hace la Agencia Tributaria, si el inmueble ha sido previamente alquilado por el promotor durante al menos dos años a terceras personas, este pasaría a considerarse de segunda mano y el futuro propietario no tendría que pagar el IVA. No obstante, esto no aplica si los propios arrendatarios adquieren la propiedad, en cuyo caso seguiría considerándose de nueva construcción y tendrían que abonar el IVA.
Además, es importante saber que, si se opta a una vivienda de protección oficial (VPO), tanto de régimen especial como de promoción pública, el tipo impositivo pasa a ser el IVA superreducido del 4%. El impuesto también es menor si se compra una casa en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) del 7%.
Puede interesarte: ¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
REALIZADO POR BLUEMEDIA STUDIO
Este contenido ha sido elaborado por BLUEMEDIA STUDIO, unidad Branded Content de Henneo.