¿Qué es el diferencial de una hipoteca y cómo afecta a lo que pagas de cuota?

La hipoteca es un préstamo para financiar la compra de una vivienda y para la mayoría de los hogares en España supondrá la mayor deuda que asumirán a lo largo de su vida. Por eso, es importante conocer todos los detalles del préstamo hipotecario que estamos firmando. Al contratar este tipo de crédito financiero, entre otras cuestiones, hay que tener en cuenta el importe de la deuda, el plazo de vencimiento y el tipo de interés.

Los bancos ofrecen hipotecas a un tipo de interés fijo, a un tipo de interés variable o mixta. En el primer caso, los intereses pactados son constantes, es decir, si fija un porcentaje que se mantiene hasta que se salda la hipoteca. En el caso de las hipotecas variables, el tipo de interés cambia según un índice de referencia pactado, al que se le suma un diferencial. Pero también es posible mezclar ambas fórmulas en una hipoteca mixta.

El índice de referencia más habitual es el Euríbor a 12 meses, que en la actualidad continúa su escalada. En concreto, su tasa diaria roza el 4%, mientras que su media mensual se acerca al 3,9%. Este índice comenzó a despegar en 2022 después de años en negativo, con una consecuencia directa para los hipotecados a un tipo de interés variable. Sin embargo, los titulares de una hipoteca también tienen que tener en cuenta el diferencial.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial de una hipoteca es un porcentaje fijo que se suma al valor del índice de referencia en el momento de la revisión para calcular el tipo de interés definitivo que van a pagar los titulares del préstamo. Por ejemplo, ante una oferta de una hipoteca a un tipo de interés de Euríbor más 1%, ese porcentaje es el diferencial.

Cuanto más alto sea, más intereses habrá que pagar, por lo que lo recomendable es intentar contratar el diferencial más bajo posible. Sin embargo, no siempre es así, depende de las condiciones económicas de los titulares que vayan a contratar la hipoteca y, en muchas ocasiones, los bancos también exigen contratar productos vinculados para rebajar ese diferencial.

¿Se puede cambiar el diferencial de una hipoteca?

Este porcentaje se fija al contratar la hipoteca y no se modificará mientras esté vigente ese contrato. No obstante, siempre es posible modificar las condiciones pactadas a través de la novación o subrogación. La novación conlleva renegociar con el mismo banco las características de la hipoteca, entre ellas el diferencial aplicado al índice de referencia. Por su parte, en la subrogación los titulares recurren a otra entidad –mueven la hipoteca de prestatario- para mejorar las condiciones del préstamo.

El diferencial pactado se aplicará en el momento de revisión de la hipoteca. En concreto, la revisión de la hipoteca se producirá, normalmente, cada seis meses o cada año. La periodicidad de la revisión dependerá de lo pactado en el contrato de la hipoteca. Así, cuando toca esa revisión, el banco tomará como referencial el valor del índice de referencia y se le añadirá el diferencial pactado para fijar los intereses que pagarán los titulares de la hipoteca hasta la siguiente revisión.

La media del mes de abril se situó en el 3,757% desde el 3,647 % del mes anterior, según datos del Banco de España. Si tomamos como ejemplo el dato del mes de abril, para un préstamo de 100.000 euros a un tipo referenciado al Euríbor más un diferencial del 1%, el tipo de interés aplicable será del 4,757%. Según datos de la OCU, si por ejemplo el plazo pendiente son 15 años, los hipotecados pasarán de pagar una cuota de 599 a 778 euros cada mes.