El Banco de España ha confirmado que el euríbor a doce meses, el indicador más utilizado en España para calcular las cuotas de las hipotecas variables, cerró noviembre a la baja, hasta el 4,022 % desde el 4,160 % del mes anterior. Una muy buena noticia para la mayoría de los hipotecados, pero menos buena para los que piensan en una bajada inmediata de su cuota. La caída del euríbor supone el segundo descenso mensual del año, aunque su reducción no abaratará las cuotas de las hipotecas variables. Esta es una de las fechas que más preocupan a la mayoría de los hipotecados. La otra, conocer si se prorrogará la gratuidad de la subrogación.
Estas fueron la mayoría de las consultas realizados por los usuarios de La Información en el consultorio que cada mes se organiza junto a los expertos de iAhorro sobre vivienda. Ahora la vivienda es uno de los grandes problemas que deberá abordar el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez, y más concretamente el recién constituido Ministerio de Vivienda, liderado por Isabel Rodríguez. No son pocos los retos a los que se enfrenta la que fuera portavoz del Ejecutivo en la pasada legislatura, entre los que están aumentar el parque de vivienda pública en España, poner en marcha la línea de avales ICO prometida por el Gobierno el pasado mes de mayo para los jóvenes que quieran adquirir su primera vivienda y dar forma a la nueva Ley de vivienda aprobada también el pasado abril.
En esta ocasión para resolver las dudas fueron los expertos de iAhorro José Paino y Jesús Gutiérrez los que resolvieron las dudas. Cuándo se notará la baja del euríbor en la cuota de la hipoteca fue de las más preguntadas. Aquí Gutiérrez recordó que el índice ya ha llegado a su tope y se está estabilizando e incluso, este mes, bajado. "Si hacemos un paralelismo con lo que ocurrió en 2008, cuando los tipos de interés marcaron uno de sus puntos más elevados, pasaron un par de años en niveles elevados antes de empezar a bajar; no fue hasta 2010 cuando bajaron alrededor de 4 puntos. Por tanto, podríamos prever que, si el euríbor sigue la dinámica de otros años, la caída va a ser más lenta que la subida", lo que hace pensar que "no bajará de golpe".
Otro de los asuntos que más preocupan a los hipotecados es la subrogación. Se acaba el año y el plazo para que sea gratuito tiene fecha de caducidad. Ya explicaba La Información que el Ministerio de Economía tendrá hasta finales de diciembre para decidir si prorroga el cambio de hipoteca de tipo variable a fijo sin coste, una de las medidas adoptadas en el Real Decreto-Ley 19/2022, por el cual se establecía un Código de Buenas Prácticas destinado a ayudar a los hipotecados con problemas por el alza del euríbor, el índice de referencia de la mayoría de los préstamos a tipo variable en España.
Aquí el asesor hipotecario Paino recuerda que si no se decide lo contrario, "vamos a contrarreloj". Efectivamente, el día 31 de diciembre de este año se corta la posibilidad de que las comisiones por cancelación o subrogación de hipoteca no existan. Y ante esta situación explica que "hay diferentes opciones para que la gente pueda seguir cambiando esa hipoteca que tienen variable. Es más, hay que buscar porque el próximo año sí que va a tener un diferencial al que tendrá que sumarle un euríbor de como mínimo un 3%, por lo que va a estar pagando en torno a un 4% y hay hipotecas tanto fijo como en mixto mucho más competitivas".
¿Cuánto se pueden ahorrar los hipotecados en esta situación? Según cálculos realizados por iAhorro, esta misma operación, a partir del 1 de enero de 2024, podría costar entre 2.500 y 5.000 euros para hipotecas medias de entre 150.000 y 300.000 euros, respectivamente. “Normalmente las comisiones por subrogación que suelen tener los bancos se sitúan en el 2% del capital pendiente si se subroga la hipoteca durante los diez primeros años de vigencia y, a partir de ahí, se reducen al 1,5%", explica el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli
La hipoteca mixta, la reina del mercado
Por último, los expertos recordaron la hipoteca estrella que a día de hoy más están buscando los hipotecados. Es la mixta. "La hipoteca mixta es el producto estrella de las entidades ahora mismo, muchos bancos no la tenían y han tenido que sacarla en los últimos meses".
A la hora de buscar refugio en una hipoteca así en un intento de rebajar la cuota hipotecaria acudiendo a una subrogación llega la duda de a cuántos años ponemos el plazo fijo. Los expertos piden ir más allá porque "además del periodo fijo que te ofrezcan los bancos, que cada entidad lo hace a su manera, habría que ver exactamente capital de hipoteca inicial: si estamos hablando de una hipoteca pequeña, de entre 80.000 y 100.000 euros te va a dar un poco más igual si es a tres, cinco o a diez años la parte fija porque en la segunda parte el euríbor te va a afectar menos".
Y continúa: "A partir de 200.000 euros sí hay que mirarlo más detalladamente, aunque creo que tres años es un tiempo prudente para que baje el euríbor y en 2027 debería estar mejor que ahora". Y recuerda Gutiérrez: "Hay que mirar bien las comisiones por si, en un futuro, cuando se acaba la parte fija, puedas amortizar o subrogar la hipoteca a coste cero".
Por su parte Paino cree que antes de afrontar esa decisión "es muy importante estudiar cada caso y no solo en el presente sino de cara al futuro, ver si tenemos un colchón económico... Quizás yo en tres años estoy bien para que, en un futuro, pueda cambiar de hipoteca si los tipos están altos, pero hay gente que necesita una seguridad mayor, de cinco o diez años".
