Voy a firmar un contrato de arras: ¿qué obligaciones tengo si lo incumplo?

El contrato de arras es un documento habitual en el proceso de compra de una vivienda. Es una forma de reservar una vivienda -mientras se obtiene financiación o se espera a una fecha determinada-. De esta manera, la venta no se ha efectuado, pero tanto el vendedor como el comprador se comprometen a llevar a cabo la operación. Si no es así, habrá consecuencias.

Es un acuerdo privado y a través del que el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de garantía. Así, según señala el Código Civil, "podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

Qué información debe tener un contrato de arras

En este contrato se deben incluir, entre otra información, la identidad de comprador y vendedor, información sobre el inmueble y su dirección, el precio de compraventa, el importe de la señal o el reparto de gastos. Este trámite conlleva un coste. En el caso del vendedor, si realiza la operación a través de una inmobiliaria, se suele incluir el coste en los honorarios.

Si no se cumple con el contrato de arras, ¿qué consecuencias tiene?

La clave principal del contrato de arras son las consecuencias si se produce incumplimiento. En ese sentido, hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. El tipo más común es el primero, las arras penitenciales. En ese caso, conlleva una penalización para aquella parte que no cumple su compromiso de compra o de venta.

De esta manera, si en la fecha pactada no se produce la operación de compraventa por culpa del comprador, este pierde las arras. Es decir, con este tipo de contrato de arras el comprador se arriesga a perder el importe de la señal. Si quien incumple es el vendedor, la penalización será devolver la cantidad duplicada al comprador.

Sin embargo, este tipo debe pactarse entre las partes. Si no se especifica, por defecto las arras serán confirmatorias. En este caso, las partes confirman su compromiso de cumplir con lo pactado en el contrato. Es decir, pueden exigir judicialmente la consolidación de la compraventa. Por último, otra opción son las arras penales, a través de las que comprador y vendedor también pactan una penalización en caso de incumplimiento, pero el importe de multa no tiene que coincidir con el importe de la señal.

Qué plazo de ejecución tiene el contrato de arras

En el contrato de arras se especifica el plazo de vigencia. Una de las razones para firmarlo es buscar financiación y, en ese sentido, el Banco de España avisa que "el tiempo necesario para conseguir la financiación suele ser difícil de estimar" Por ello, se recomienda ser prudente para fijar los plazos.

De hecho, una vez solicitado al banco financiación para comprar una vivienda –a través de una hipoteca-, la entidad no tiene un plazo fijo para responder. "No podremos reclamar si su tardanza en darnos una respuesta, sea positiva o negativa, nos hace incumplir el compromiso de arras firmado", añade el BdE.

Cada entidad debe analizar la financiación solicitada según "su política crediticia y atendiendo al concepto de crédito responsable". Es decir, se estudia la solvencia del cliente. Por eso, también se recomienda que señalar de forma expresa en el contrato de arras que, en el caso de denegación de la hipoteca, el comprador puede recuperar la cantidad entregada por este concepto. De esta manera, el comprador podrá cubrirse para no perder el importe de las arras.