La era de los intereses ‘'ultrabajos' dio un vuelco al tablero hipotecario. Esta situación insólita en la historia del sector financiero obligó a la banca a perfilar una nueva estrategia comercial que abriera paso al tipo fijo. Esta opción se perfilaba como una de las pocas opciones disponibles para mantener a flote los márgenes mientras el euríbor comenzaba a adentrarse en terreno negativo, en el que permaneció más de seis años. Poco a poco, el considerado hasta ese momento como el ‘patito feo’, con una representación prácticamente residual, empezó a ganar protagonismo, tendencia que se aceleró tras la irrupción de la pandemia y que llegó a su punto más álgido en julio de 2022. Ese mes más del 75% de los nuevos créditos para vivienda firmados estaban ligados al interés fijo, desplazando a un segundo plano al variable, que marcó un mínimo histórico.
Sin embargo, la intervención forzosa del Banco Central Europeo (BCE) para controlar la inflación desbocada, situando las tasas de referencia en máximos desde 2001, hasta el 4,5%, ha provocado que esta tendencia se diluya. Durante el último año y medio, las hipotecas ligadas al euríbor han vuelto a ganar peso y consolidan su resurrección. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 44,7% de los nuevos préstamos formalizados en febrero (los últimos datos disponibles) se constituyeron a tipo variable. Se trata del cuarto mes consecutivo en el que registran un porcentaje superior al 40%, nivel que no alcanzaba desde abril de 2021. Afianzan así su puesta en escena de nuevo y dejan atrás una etapa en decadencia que ha durado siete años (2015-2022).
Desde el inicio de la serie histórica que arranca en 2009, se observa que hasta entonces, el variable era el que mandaba, copando la práctica totalidad con una cuota superior al 90%, por lo que pese a este resurgir, todavía se encuentran lejos de los niveles que marcaban hace una década. El organismo estadístico incluye dentro de esta categoría a las mixtas, en las que pagas a tipo fijo unos años y el resto variable. Esta modalidad ha adquirido una gran popularidad y se debe principalmente a dos motivos. El primero obedece a su mayor presencia dentro de la oferta bancaria. La otra es que los clientes han estado huyendo del euríbor, un miedo que aprovecharon las entidades para encarecer las fijas con el objetivo de restar su atractivo.
Así, el coste medio de los préstamos sujetos a la misma cuota durante la vida del mismo ha cerrado febrero en el 3,57%, que si bien se relaja con respecto al 3,64% contabilizado en enero se encuentra en máximos de 2016. De su lado, la otra modalidad se relaja hasta el 3,07%. La letra pequeña es que hay que sumarle el dato que marque el euríbor, que en el segundo mes de 2024 rompió con la racha a la baja y volvió a repuntar ante el retraso en la expectativa de bajada del precio del dinero, previsto para junio. La suave relajación experimentada en el precio de las hipotecas, cuya media conjunta se modera a niveles de hace nueve años tras reducirse al 3,46%, tiene lugar en mitad de la incipiente guerra iniciada por la banca española centrada en el abaratamiento de los intereses.
El sector hipotecario atraviesa un punto de inflexión sobre el que hay grandes expectativas de recuperación. Las entidades confían en un despegue gradual a tenor de la evolución del primer trimestre. La demanda embalsada en este periodo de política monetaria restrictiva jugará un papel clave en este cambio de ciclo a juicio de los expertos, en el que los portales inmobiliarios anticipan una oferta sobrestimulada a causa de la lucha hipotecaria que librarán los bancos. El mayor obstáculo está en la escasez de vivienda, que puede ralentizar la ansiada reactivación. El Banco de España (BdE) calcula que en España habrá un déficit de 600.000 casas en 2025 a pesar de que actualmente habría alrededor de cuatro millones de inmuebles vacíos.
El desajuste viene provocado por el rápido aumento de hogares de nueva creación, que ha crecido a una velocidad mayor que el de las unidades puestas en el mercado. Con el estallido de la burbuja del ladrillo, la nueva construcción vivió un freno abrupto que ha remontado muy lentamente. La reducida capacidad de rehabilitación, la falta de adecuación de los espacios a las preferencias actuales, el limbo regulatorio y el auge del alquiler vacacional o de temporada son otros de los factores que agravan la situación. "La magnitud del problema hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso", explican desde el supervisor.
